Maison insalubre en Wallonie : critères, arrêté et vente

Quand une maison est-elle insalubre en Wallonie ?

En Wallonie, une maison est insalubre quand elle ne respecte pas les critères minimaux de salubrité. Le Service public de Wallonie, ou SPW, les présente en neuf critères.

• Stabilité : fondations défectueuses, fissures profondes, mérule, toiture ou plafond qui risque de tomber.
• Étanchéité : infiltrations, humidité qui monte dans les murs, forte condensation.
• Électricité et gaz : installation dangereuse, ou sans attestation de conformité.
• Ventilation : une aération minimale dans chaque pièce.
• Éclairage naturel : une surface vitrée minimale.
• Sanitaires et chauffage : eau potable, toilette, douche ou baignoire avec eau chaude, chauffage dans une pièce de jour.
• Structure et dimension : notamment au moins 2 mètres sous plafond.
• Sols et escaliers : la circulation dans la maison, garde-corps compris.
• Santé : monoxyde de carbone, amiante, moisissures sur plus d’un mètre carré, plomb, radon.

Des manquements mineurs ne rendent pas une maison insalubre si seuls des travaux disproportionnés pourraient les supprimer. Les critères de performance énergétique du Code, eux, ne peuvent servir ni à imposer des travaux ni à interdire d’occuper.

Améliorable, non améliorable ou inhabitable

Quand des travaux suffisent à rendre la maison salubre, dans des limites de coût et d’ampleur, elle est améliorable. Si les travaux nécessaires dépassent ces limites, elle est non améliorable. La limite de coût est de 1 000 € hors TVA par mètre carré de superficie utile, indexée depuis 2020. L’ampleur des travaux, elle, tient à trois situations : mérule généralisée, structure et dimensions impossibles à corriger, cumul de défauts irréparables.

Une maison insalubre est en outre inhabitable quand l’occuper met en péril la santé ou la sécurité de ses habitants. Ce danger fait toute la différence quand vous vous demandez si votre maison est insalubre ou inhabitable. Pour l’examiner point par point, servez-vous de la définition de la maison insalubre et son test.

Qui constate l’insalubrité : l’enquête de salubrité

L’insalubrité se constate par une enquête de salubrité, que mènent des agents du SPW ou des agents communaux agréés. Leur rapport reprend leurs constats et conclut par un avis : maison salubre, améliorable, non améliorable, inhabitable ou surpeuplée.

L’enquête est lancée d’office, ou sur demande, notamment de l’occupant. Comme propriétaire, vous pouvez aussi demander vous-même une enquête de salubrité.

Pour une enquête régionale, la brochure 2025 du SPW prévient que l’attente peut durer deux à trois mois. L’invitation à la visite part au moins 8 jours avant, pour vous comme pour votre locataire éventuel. Préparez d’ici là vos attestations de conformité électrique et gaz, car ne pas pouvoir les présenter compte comme un manquement.

L’arrêté du bourgmestre : ce qu’il peut imposer

Par son arrêté, le bourgmestre peut imposer des travaux, une démolition ou l’interdiction d’occuper la maison. Il statue dans les trois mois qui suivent la réception du rapport régional, ou la réalisation de l’enquête communale.

Avant cela, et sauf urgence impérieuse, il vous écrit pour vous annoncer la décision qu’il compte prendre. Dès réception de ce courrier, vous avez 10 jours pour demander une audition ou envoyer vos observations.

Si vous ne faites pas les travaux, le bourgmestre les fait réaliser, et c’est à vous d’en rembourser les frais. Pour une maison inhabitable ou interdite d’accès, l’arrêté reste affiché sur place tant que la mesure n’est pas levée.

Le bourgmestre peut aussi prendre un arrêté de police fondé sur la Nouvelle loi communale, en parallèle du Code. Lisez donc votre arrêté d’insalubrité pour savoir quel texte il applique, car le recours en dépend.

Le recours contre l’arrêté

Vous pouvez contester l’arrêté pris sur le Code wallon par un recours au Gouvernement wallon, envoyé par recommandé. Le délai est de 15 jours, à compter du jour où vous avez eu connaissance de la décision. Sauf urgence impérieuse, le recours suspend l’exécution de l’arrêté. Le Gouvernement a ensuite 45 jours, dès la réception du recours, pour annuler l’arrêté. Sans annulation dans ce délai, le recours est réputé non fondé. Pour un arrêté de police, demandez à un avocat quel recours est possible, et dans quel délai.

Louer un logement insalubre en Wallonie : interdictions et permis de location

Louer un logement insalubre en Wallonie vous expose à une amende dès qu’un arrêté interdit de l’occuper. Elle vise le bailleur, mais aussi le propriétaire ou l’occupant qui permet à quelqu’un d’y résider. Cette amende pour logement insalubre va de 500 à 12 500 € par habitation. Son montant double en cas de nouvelle infraction dans les 2 ans. Le parquet peut préférer des poursuites pénales à l’amende, et la récidive rend alors la prison possible.

Le permis de location

Le permis de location ne vise que trois types de logements, loués comme résidence principale ou à des étudiants.

• Les petits logements, de 28 m² habitables au plus.
• Les logements collectifs, où des adultes qui ne forment pas un ménage partagent une pièce ou un sanitaire.
• Les habitations légères.

Le permis, valable cinq ans, suppose notamment un logement salubre, attesté par un enquêteur agréé. Si vous louez sans permis, vous risquez une amende de 500 à 12 500 € par habitation, ou des poursuites pénales. La page officielle du permis de location, elle, chiffre cette amende à 1 500 € par logement.

Logement vide ou inhabitable : amende, taxe et précompte

Un logement vide ou inhabitable peut vous coûter une amende administrative ou une taxe communale, en plus du précompte immobilier.

Quand le logement est présumé inoccupé

Le Code présume inoccupé un logement déclaré inhabitable depuis au moins 12 mois. Il en va de même après 12 mois sans meubles ou sans personne domiciliée. Une consommation d’au plus 15 m³ d’eau ou 100 kWh sur 12 mois entraîne la même présomption. La commune vous en informe par recommandé, et vous avez 60 jours pour vous justifier ou demander une audition.

À l’inverse, une maison en cours de réhabilitation est présumée occupée. Des travaux justifiés, démarrés dans les trois mois puis poursuivis, ont le même effet.

L’amende administrative ou la taxe communale

L’amende administrative pour inoccupation ne joue que si votre commune n’a levé aucune taxe d’inoccupation pour l’année. La commune vous met alors en demeure de faire cesser l’inoccupation dans les six mois. Passé ce délai, l’amende vaut 200 € par mètre de façade principale, multipliés par le nombre de niveaux inoccupés. Elle va de 500 à 12 500 € par logement et par période de 12 mois d’inoccupation. Ce montant est multiplié par le nombre d’années qui suivent le premier constat.

Cette amende est garantie par une hypothèque légale : la maison elle-même répond de son paiement. Si elle reste impayée, elle peut mener à la vente publique de la maison.

La taxe sur les logements inoccupés est facultative : chaque commune décide de la lever et en fixe le taux. Le modèle de règlement proposé aux communes vise aussi les maisons sous arrêté d’inhabitabilité, de démolition ou d’interdiction d’occuper.

La prise en gestion du logement

Une commune, un CPAS ou une agence immobilière sociale peut aussi proposer de gérer votre logement inoccupé. Si vous refusez sans raison, ou restez 2 mois sans répondre, vous êtes sommé de l’occuper ou de le louer. Vous disposez pour cela d’au moins six mois. Sinon, l’organisme peut le louer neuf ans à votre place, sauf si vous l’avez vendu dans ce délai.

Précompte immobilier

Le précompte immobilier d’une maison inhabitable reste dû, et seuls des cas précis ouvrent droit à une remise. La maison doit rester vide de meubles et d’occupants, sans revenu, 180 jours par an au moins, malgré vous. Or l’administration ne tient pas l’inoccupation pour involontaire en cas de mise en vente, de travaux ou d’arrêté d’insalubrité améliorable.

Après 12 mois d’inoccupation, la remise s’arrête, sauf force majeure, calamité ou procédure qui empêche d’utiliser la maison. Un logement non améliorable reconnu par arrêté du bourgmestre ou par un délégué du Ministre du Logement garde ce droit.

Rénover : les aides en Wallonie depuis octobre 2026

Pour rénover en Wallonie, les aides régionales sont devenues des prêts le 1er octobre 2026. La Société wallonne du crédit social prévoyait, au 3 novembre 2026, un dispositif pleinement opérationnel au début de 2027.

• Rénopack : prêt à taux zéro dont le montant à rembourser est réduit, pour les catégories de revenus 1 à 3. Vous devez vous engager à l’habiter dans les 24 mois de l’octroi du prêt, sans posséder plusieurs logements.
• Rénoprêt : prêt à taux zéro ou préférentiel, ouvert notamment aux ménages de catégorie 4 et aux propriétaires bailleurs.

Le soutien vise les maisons en label PEB G ou F, les pires notes énergétiques, qui atteindront au moins D. Une maison en label E doit atteindre au moins C. Des dérogations restent toutefois possibles. Un audit de moins d’un an est en principe exigé : il relève aussi les travaux de sécurité et de salubrité.

Vérifiez vos revenus et ces conditions avant de demander des devis : voyez les primes pour rénover un logement insalubre.

Vendre une maison insalubre en Wallonie

Vous pouvez vendre une maison insalubre en Wallonie, avec ou sans arrêté du bourgmestre. Dans le compromis type wallon des notaires, l’acheteur déclare connaître l’état de la maison et avoir pu la visiter.

Ce que vous déclarez à l’acheteur

Avant de signer, vous devez à l’acheteur les informations qu’imposent la loi, la bonne foi et les usages. Montrez-lui donc l’arrêté et le rapport d’enquête, où il verra ce que la commune exige. Le compromis type wallon n’a pas de clause propre à l’arrêté d’insalubrité. Notre conseil : demandez au notaire de mentionner l’arrêté dans le compromis, pour garder une trace écrite de cette information.

Ce compromis contient en revanche une clause sur le Code wallon de l’habitation durable. Vous y déclarez les détecteurs d’incendie, le permis de location et un éventuel constat de logement inoccupé. Le Code du développement territorial vous fait aussi déclarer vos travaux sans permis et tout procès-verbal d’infraction.

Les documents de la vente

Préparez quatre documents.

• Certificat PEB : obligatoire avant la mise en vente, sous peine d’une amende de 1 000 €. Une maison achetée pour être démolie y échappe. La convention doit alors le préciser, avec en annexe le récépissé de la demande de permis de démolir.
• Contrôle électrique : une visite de contrôle obligatoire si l’installation est antérieure au 1er octobre 1981, sans examen de conformité depuis. En cas de rapport négatif, la mise en ordre revient à l’acheteur, qui dispose de 18 mois après l’acte.
• Sol : l’extrait de la banque de données de l’état des sols, à communiquer à l’acheteur avant de signer. Si la parcelle y est notée polluée ou potentiellement polluée et que ces formalités manquent, l’acheteur peut demander l’annulation.
• Urbanisme : le compromis et l’acte reprennent les permis, la zone du plan de secteur et les risques d’inondation.

Vendre sans faire les travaux

Si vous ne voulez ni rénover ni attendre un acheteur, vous pouvez nous vendre votre maison insalubre en l’état. Décrivez-nous la maison et joignez l’arrêté s’il existe. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.

En cas d’arrêté, nous reprenons les travaux que la commune impose. Si la maison est encore pleine, nous pouvons la vider nous-mêmes, à nos frais. Et si elle est louée, nous pouvons l’acheter avec son locataire : voyez comment vendre une maison insalubre avec un locataire.

L’acte chez le notaire suit en général 5 à 8 semaines au plus vite après votre accord. Nous attendons si vous avez besoin de temps. Notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché, puisque travaux et vidage sont à notre charge. Partout en Wallonie, sous arrêté ou non, notre rachat de maison insalubre vous est ouvert.