Qu’est-ce qu’une maison insalubre ?
Une maison insalubre est un logement qui n’atteint pas les normes minimales que fixe sa Région. Chaque Région a son code du logement, avec son propre vocabulaire.
- En Wallonie, est salubre l’habitation qui « respecte les critères minimaux de salubrité fixés par le Gouvernement ». Sinon, le logement est dit améliorable ou non améliorable, suivant les travaux qu’il demande.
- À Bruxelles, le mot « insalubre » n’est pas défini par le Code bruxellois du logement. Son article 4 impose à tout logement trois exigences élémentaires : sécurité, salubrité et équipement. L’article 5 interdit de louer ou de donner en occupation un logement qui n’y répond pas.
- En Flandre, la loi range les défauts en trois catégories : petits (I), graves (II), dangereux ou indignes (III). Un seul défaut de catégorie II ou III rend le logement inadapté, « ongeschikt » en néerlandais.
Les critères de salubrité, Région par Région
Dans chaque Région, les critères de salubrité couvrent les mêmes thèmes : stabilité, étanchéité, électricité, gaz, chauffage, éclairage, ventilation et sanitaires. Le détail, lui, diffère d’un texte à l’autre.
- Wallonie : le Code wallon y ajoute les sols et escaliers, et le risque de monoxyde de carbone. Un arrêté de 2007 précise chaque critère, jusqu’à l’amiante, au plomb et au radon. Pour l’enquête et l’arrêté qui peuvent suivre, voyez ce qui s’applique à une maison insalubre en Wallonie.
- Bruxelles : depuis le 1er janvier 2026, un arrêté de 2023 fixe le contenu des trois exigences. Ses règles vont de l’état des fondations jusqu’à la sonnette et à la boîte aux lettres. Pour les contrôles et l’interdiction de louer, lisez le cas d’une maison insalubre à Bruxelles.
- Flandre : les normes de qualité visent aussi l’isolation, l’accessibilité, l’eau potable, la sécurité incendie et une performance énergétique minimale. Le contrôleur les vérifie à l’aide d’un modèle officiel de rapport technique, qui classe chaque défaut. Pour la procédure et l’inventaire régional, suivez le parcours d’une maison insalubre en Flandre.
Insalubre, améliorable, inhabitable : les mots de la loi
Améliorable, inhabitable, inadapté : ces mots de la loi nomment les formes de l’insalubrité, Région par Région. En Wallonie, la maison est améliorable si les travaux à faire ne dépassent pas certaines limites de coût et d’ampleur. Au-delà, elle est non améliorable. Elle devient inhabitable quand y vivre menace la sécurité ou la santé de ses habitants. En Flandre, un défaut de catégorie III, danger direct ou conditions de vie indignes, rend le logement inhabitable. À Bruxelles, c’est un arrêté du bourgmestre qui déclare un logement inhabitable.
Chaque mot pèse sur la location, les taxes et la vente : comparez une maison insalubre ou inhabitable.
Faire le test : votre maison est-elle insalubre ?
Pour savoir si votre maison est insalubre, faites ce test : 12 questions issues des critères officiels des trois Régions. Répondez par oui ou par non, en parcourant la maison pièce par pièce.
Ce test reste indicatif. Il ne remplace ni l’enquête officielle, ni la décision qui peut la suivre.
- Stabilité : voyez-vous des fissures profondes, un mur qui penche ou un plafond qui menace de tomber ?Si oui : la stabilité de la maison est peut-être en cause, un critère commun aux trois Régions. En Wallonie, des fissures profondes sont un manquement si elles menacent la stabilité des murs, planchers ou charpentes.
- Mérule : avez-vous repéré de la mérule, ce champignon qui ronge le bois des planchers et des charpentes ?Si oui : en Wallonie, une contamination importante par la mérule est un défaut de stabilité. Généralisée, elle figure parmi les manquements dont résulte l’ampleur des travaux. Avec leur coût, cette ampleur décide si le logement est non améliorable. Vendre une maison avec de la mérule reste possible en l’état.
- Étanchéité : l’eau s’infiltre-t-elle par le toit, les murs ou les châssis, ou remonte-t-elle dans les murs ?Si oui : infiltrations et humidité qui remonte dans les murs sont des manquements en Wallonie comme à Bruxelles. Vous pouvez vendre une maison humide telle quelle, sans la traiter d’abord.
- Moisissures : des moisissures couvrent-elles plus d’un mètre carré dans une pièce de vie ou une salle d’eau ?Si oui : en Wallonie, ces moisissures sont un manquement de santé quand elles viennent d’un défaut d’étanchéité ou de condensation. À Bruxelles, le logement ne doit pas être affecté par des champignons.
- Électricité : une pièce manque-t-elle d’éclairage électrique ou de prise, ou l’installation vous semble-t-elle dangereuse ?Si oui : la Wallonie et Bruxelles demandent un éclairage électrique et une prise dans chaque pièce de vie. En Wallonie, une installation dangereuse est un manquement, tout comme l’impossibilité de présenter son attestation de conformité. Sans remise aux normes, vous pouvez vendre une maison sans conformité électrique.
- Gaz : un chauffe-eau ou un appareil au gaz rejette-t-il ses fumées dans la pièce, sans conduit ?Si oui : en Wallonie, les gaz brûlés doivent partir par une évacuation en bon état, vers l’air libre. Bruxelles interdit tout chauffe-eau au gaz qui ne les évacue pas vers l’extérieur.
- Chauffage : le séjour est-il sans chauffage fixe, ou chauffé par un appareil qui vous paraît dangereux ?Si oui : la Wallonie exige un équipement prévu pour un chauffage fixe dans au moins une pièce de jour. L’installation ne doit pas être manifestement dangereuse. Bruxelles va plus loin : l’installation doit pouvoir chauffer tout le logement, salle de bain comprise.
- Eau et sanitaires : manque-t-il l’eau courante, une toilette, ou une douche ou une baignoire avec eau chaude ?Si oui : une toilette et un point d’eau font partie des normes partout, y compris en Flandre. La douche ou baignoire avec eau chaude est exigée en Wallonie, et aussi à Bruxelles.
- Lumière : une pièce de vie a-t-elle moins d’un mètre carré de fenêtre pour 12 mètres carrés de sol ?Si oui : vérifiez le seuil de votre Région. À Bruxelles, l’éclairage naturel est réputé suffisant dès que la fenêtre atteint 1/12 de la surface du plancher. En Wallonie, le vitrage doit couvrir 1/14 de la superficie utilisable de la pièce. Pour une fenêtre de toit, 1/16 suffit.
- Ventilation : une pièce n’a-t-elle ni fenêtre qui s’ouvre, ni grille, ni extraction ?Si oui : la Wallonie exige, dans chaque pièce et local sanitaire, une ouverture vers l’extérieur ou une ventilation forcée. À Bruxelles, la hotte de cuisine ne compte pas comme ventilation de base.
- Hauteur : une pièce de vie a-t-elle moins de 2,30 m sous plafond ?Si oui : vérifiez le seuil de votre Région. En Wallonie, une hauteur sous plafond inférieure à 2 mètres est un manquement. À Bruxelles, la hauteur est réputée suffisante dès 2,30 m dans le séjour. Dans les autres pièces, salle de bain et WC compris, 2,10 m suffisent.
- Détecteur : la maison est-elle sans détecteur de fumée en état de marche ?Si oui : en Flandre, les détecteurs de fumée font partie des normes de qualité du logement. En Wallonie, le Code impose au moins un détecteur d’incendie qui fonctionne, acheté et posé à vos frais.
Aucun oui : votre maison passe ces 12 points, mais le test ne reprend pas tous les critères officiels.
Un ou plusieurs oui : un critère est peut-être en défaut. Seule une visite officielle peut le confirmer, et en mesurer la gravité.
Qui constate l’insalubrité et comment
L’insalubrité se constate lors d’une enquête sur place, et la décision revient ensuite au bourgmestre ou à l’inspection régionale. En Wallonie, un agent régional ou communal mène l’enquête de salubrité, que vous pouvez demander vous-même. Il rédige un rapport avec ses constats et son avis sur la maison.
À Bruxelles, la DIRL, service d’inspection de la Région, n’intervient que pour un logement mis en location. Elle dresse un procès-verbal de son enquête. Le bourgmestre, lui, peut prendre un arrêté s’il estime la sécurité et la salubrité publiques en jeu.
En Flandre, un contrôleur consigne chaque défaut dans un rapport technique au format officiel. Le bourgmestre déclare ensuite le logement inadapté ou inhabitable par arrêté d’insalubrité.
Ce que cela change si vous voulez vendre
Si vous voulez vendre une maison insalubre, c’est possible, qu’elle soit sous arrêté ou non. Vos réponses au test servent alors de liste : signalez à l’acheteur chaque défaut que vous connaissez. Les compromis types des notaires laissent un recours à l’acheteur pour un vice caché que vous connaissiez sans le déclarer.
Vous pouvez aussi nous la vendre en l’état, sans travaux et sans attendre d’enquête. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification. Meubles et objets peuvent rester : nous pouvons tout vider, à nos frais. Les travaux imposés par un arrêté, nous les reprenons tels que la commune les exige.
Votre accord donné, l’acte notarié se passe en général 5 à 8 semaines au plus vite. Un déménagement ou une succession demande plus de temps ? Nous attendons. Notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché : chaque défaut devient un chantier à notre charge. Wallonie, Bruxelles ou Flandre : notre rachat de maison insalubre reste le même.
Questions fréquentes : définition d’une maison insalubre
Une maison peut-elle être insalubre sans décision officielle ?
Oui. Les textes jugent la maison sur son état : elle est insalubre dès qu’elle n’atteint pas les normes de sa Région. Le Code bruxellois impose ses exigences à tout logement, que vous l’habitiez ou le louiez. En Flandre, tout logement non conforme peut être déclaré inadapté ou inhabitable, loué ou non. Le mot ne devient officiel qu’avec une décision : un arrêté du bourgmestre, ou l’interdiction de louer de la DIRL. Mais louer un logement hors normes expose déjà à une sanction : une amende à Bruxelles, une peine en Flandre.
Une maison abîmée est-elle forcément insalubre ?
Non. Une maison peut avoir des défauts mineurs sans sortir des normes. En Wallonie, des manquements de minime importance laissent le logement salubre quand il faudrait des travaux disproportionnés pour les supprimer. À Bruxelles, l’inspection régionale peut aussi tenir pour conforme un logement dans ce cas. En Flandre, un logement reste conforme tant qu’il ne présente aucun défaut de catégorie II ou III.
Le test repère-t-il l’amiante, le plomb ou le radon ?
Non. En Wallonie, ces défauts se constatent par l’enquêteur ou par une mesure, pas à l’œil nu. Sur place, il évalue l’amiante et le monoxyde de carbone. Moisissures et peintures au plomb font l’objet d’un prélèvement, analysé par un organisme habilité. Le radon se mesure sur une période que détermine cet organisme. Le Ministre fixe les seuils à partir desquels ces défauts nuisent à la santé.
Comment obtenir une offre après avoir fait le test ?
Envoyez-nous l’adresse de la maison et vos réponses « oui » au test : fissures, mérule, humidité, électricité. Elles nous aident à chiffrer les travaux, et l’offre, gratuite, vous arrive sous 48 h. Inutile d’attendre une enquête officielle pour nous vendre. Si vous acceptez le prix, vous signez l’offre, puis notre unique visite se déroule dans les 10 jours.