Peut-on vendre une maison squattée ?
Oui, vous pouvez vendre une maison squattée, en le signalant à l’acheteur. Les compromis types wallon et flamand prévoient d’ailleurs le cas d’un bien « occupé par un tiers (locataire ou autre) ». Le compromis vous engage, l’acheteur et vous, avant même le passage chez le notaire.
Le Code civil impose aussi de fournir les informations dues pendant les négociations, compte tenu des attentes raisonnables de chacun. En taire une sciemment peut constituer un dol, autrement dit une tromperie volontaire. Si l’acheteur prouve ce dol, il peut demander l’annulation de la vente.
Quant aux acheteurs, celui qui veut y vivre a besoin d’une maison libre pour emménager. Un investisseur, qui rénove pour louer ou revendre, voudra lui aussi savoir quand elle le sera.
Votre maison est également insalubre ? Comparez alors les façons de vendre une maison insalubre, à un particulier comme à un acheteur direct.
Ce que dit la loi belge sur le squat
La loi belge sur le squat punit l’occupation d’une maison sans droit ni titre, et organise le départ des occupants. Être sans droit ni titre, c’est occuper sans bail, sans votre autorisation et sans ordre d’une autorité. Si votre occupant a signé un bail, lisez plutôt comment vendre une maison insalubre avec un locataire.
Ce que punit le Code pénal
Le Code pénal vise trois cas, chacun lié à un niveau de peine.
- Maison non habitée : y entrer pour l’occuper ou y séjourner sans autorisation relève du niveau 1.
- Maison habitée par autrui : y entrer, l’occuper ou y séjourner sans l’accord des habitants relève du niveau 2.
- Refus de partir : rester au-delà du délai fixé par l’ordonnance d’évacuation ou la décision d’expulsion relève du niveau 1.
Une peine de niveau 1 peut être, par exemple, une amende, une peine de travail ou une probation. Le niveau 2, lui, comprend notamment la prison, de six mois à trois ans.
Faire partir les occupants : deux voies
La loi du 18 octobre 2017 prévoit deux voies pour faire partir des occupants sans droit ni titre.
Devant le juge de paix, vous demandez l’expulsion par une requête, c’est-à-dire une demande écrite. Vous la déposez au greffe, le secrétariat de la justice de paix. Le juge cherche d’abord à vous concilier avec les occupants. S’il ordonne l’expulsion, un huissier leur remet officiellement le jugement : c’est la signification.
Par le procureur du Roi, si personne n’habitait la maison : à votre demande, il peut en ordonner l’évacuation. Un juge d’instruction doit d’abord l’autoriser, après en avoir vérifié la légalité et la proportionnalité. Dans les 8 jours, les occupants peuvent contester l’ordonnance devant le juge de paix, et ce recours suspend l’évacuation. Le juge de paix tient l’audience dans les 10 jours et tranche dans les 10 jours suivants. L’exécution revient ensuite au procureur du Roi.
| Étape | Juge de paix | Procureur du Roi |
|---|---|---|
| Maison visée | Toute maison occupée sans droit ni titre | Maison que personne n’habitait |
| Premier délai | Convocation dans les 8 jours de l’inscription de la requête | Autorisation du juge d’instruction en 72 heures au plus |
| Départ des occupants | Dès le 8e jour après la signification du jugement | Dans les 8 jours de la notification, recours suspensif possible |
Les premiers réflexes du propriétaire
Votre premier réflexe de propriétaire devrait être de ne pas vous faire justice vous-même. Par prudence, évitez de forcer la porte, de changer les serrures ou d’expulser les occupants par vos propres moyens. Préparez plutôt votre demande.
- Rassemblez votre titre de propriété : toute personne qui a un droit ou un titre sur la maison peut agir.
- Notez ce que vous constatez : date, état de la maison, nombre d’occupants. Ces notes vous aideront à rédiger la requête, qui doit dire ce que vous demandez et pourquoi.
- Cherchez à identifier les occupants : la requête ordinaire indique leur identité et leur domicile. Vous y joignez un certificat de domicile ou un extrait du registre national.
- Gardez la trace de vos recherches : si elles n’ont permis d’identifier aucun occupant, une requête unilatérale devient possible. Le greffier ne convoque alors que vous, dans les 2 jours. Le jugement peut ensuite être signifié par affichage sur la façade.
- Choisissez la voie : si personne n’habitait la maison, vous pouvez aussi demander au procureur du Roi une ordonnance d’évacuation.
Vendre avant ou après l’expulsion
Vendre avant ou après l’expulsion change surtout ce que vous promettez à l’acheteur pour le jour de l’acte. L’acte, c’est le rendez-vous où la vente se signe devant le notaire. Dans les compromis types, la maison change de propriétaire ce jour-là.
Vendre avant le départ des occupants
Avec la variante « libre » du compromis type, vous promettez une maison « libre de toute occupation » au plus tard à l’acte. L’autre variante, celle du bien occupé, est rédigée pour un bail : demandez au notaire de l’adapter.
Le modèle vous fait aussi déclarer ne connaître aucune procédure judiciaire en cours sur le bien. Si une procédure d’expulsion est déjà engagée, dites-le au notaire avant de signer.
Jusqu’à l’acte, le modèle vous laisse la propriété de la maison et la charge de ses risques. Vous pouvez donc encore demander l’expulsion. Maintenez aussi votre assurance incendie jusqu’à cette date.
Vendre après le départ des occupants
Vendre après leur départ suppose d’attendre la fin de la procédure, mais vous pourrez promettre une maison libre à l’acte. Libérée, la maison restera vide jusqu’à la vente : il s’agira alors de vendre une maison inoccupée.
En Wallonie, une occupation sans droit ni titre par une personne sans abri n’interrompt pas l’inoccupation d’un logement. Or le Code wallon de l’habitation durable fait du logement maintenu inoccupé une infraction administrative du propriétaire.
La commune ne sanctionne cette infraction que si aucune taxe sur les logements inoccupés n’a frappé la maison cette année. Elle vous adresse d’abord une mise en demeure : vous avez six mois pour y mettre fin. Passé ce délai, elle peut infliger une amende. Le Code la fixe entre 500 et 12 500 € pour chaque logement, par période de douze mois, avant indexation annuelle. On la multiplie par le nombre d’années suivant la première constatation.
Si les occupants ont abîmé la maison, voyez comment vendre une maison en mauvais état telle qu’elle est.
Notre offre pour votre maison, en l’état
Notre offre porte sur votre maison en l’état, sans travaux ni nettoyage de votre part. Nous la rachetons aussi encore squattée : inutile d’attendre la fin de la procédure pour nous la vendre. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.
- Décrire la maison : l’adresse, son état, si elle est encore occupée et où en est la procédure.
- Recevoir le prix : notre offre est gratuite et nous l’établissons à distance, avant toute visite.
- Accepter le prix : vous signez l’offre, qui reste soumise à la visite. Dès que nous l’avons contresignée, elle vous engage comme elle nous engage.
- Faire vérifier l’état : une seule visite, à une date convenue avec vous, dans les 10 jours suivant votre accord. Le prix est maintenu si la visite confirme votre description, et ajusté dans le cas contraire.
- Signer l’acte : chez le notaire, en général 5 à 8 semaines au plus vite après votre accord. Nous attendons sans problème si vous avez besoin de temps avant de le signer.
Vous retrouvez les mêmes étapes dans notre rachat de maison insalubre.
Aucune commission n’est à votre charge, et notre achat n’est pas soumis à une condition de crédit. Votre façade ne porte pas non plus de panneau « à vendre ». Nous reprenons aussi les travaux qu’exige la commune lorsque la maison est sous arrêté du bourgmestre.
Notre prix couvre la remise en état et les défauts encore cachés. Pour cette raison, il n’est pas tout à fait au prix du marché. Ailleurs, vous obtiendrez peut-être plus, mais après des visites, souvent des travaux, et parfois l’attente d’un crédit.
Questions fréquentes : vendre une maison squattée
Quelle est la nouvelle loi contre les squatteurs ?
La loi contre les squatteurs date du 18 octobre 2017. Depuis le 1er septembre 2026, ses infractions figurent dans le nouveau Code pénal, qui remplace celui de 1867. Pour des faits commis avant cette date, le juge applique la loi la plus favorable à leur auteur. Les articles 348 à 351 du nouveau Code punissent l’occupation sans autorisation et le refus de partir. La voie du procureur du Roi a aussi changé : depuis le 31 décembre 2022, un juge d’instruction doit l’autoriser.
Comment virer un squatteur d’une maison ?
Pour virer un squatteur d’une maison, obtenez un jugement du juge de paix. Si personne n’y habitait, le procureur du Roi peut aussi en ordonner l’évacuation. Mieux vaut ne pas faire sortir l’occupant vous-même. À la signification du jugement, l’huissier l’avertit du sort de ses biens. Ceux qu’il a apportés et laissés après le délai seront mis sur la voie publique, à ses frais. S’ils l’encombrent, la commune les enlève et les garde six mois, sauf biens périssables ou dangereux.
Faut-il un avocat pour expulser un squatteur ?
Non, pour expulser un squatteur, vous pouvez signer vous-même la requête ordinaire au juge de paix. En revanche, la requête unilatérale, utilisée quand aucun occupant n’a pu être identifié, doit être signée par un avocat. Enfin, les délais de convocation peuvent être réduits à la demande d’un avocat ou d’un huissier.
Que se passe-t-il si l’expulsion tombe en hiver ?
Si l’expulsion tombe en hiver, le juge de paix peut la retarder, par une décision motivée. Le Code judiciaire lui permet de tenir compte de circonstances exceptionnelles et graves, comme le relogement « en particulier pendant l’hiver ». Le délai accordé ne dépasse pas un mois si la maison appartient à un particulier ou à une société.
Comment recevoir rapidement une offre pour une maison squattée ?
Indiquez l’adresse de la maison, son état et, s’il y en a une, où en est la procédure. Sous 48 h, nous vous répondons par une offre établie d’après votre description. Nous convenons ensuite avec vous de l’unique visite de vérification, dans les 10 jours suivant votre accord sur le prix.