Vendre une maison insalubre avec un locataire

Peut-on vendre une maison insalubre avec un locataire ?

Oui, vous pouvez vendre une maison insalubre avec un locataire, et les notaires encadrent la vente d’un bien loué. Leurs modèles de compromis wallon et flamand prévoient que l’acheteur reçoit le bail avant de signer et doit le respecter.

Trois points décident de la suite.

• Le bail : son type, sa date et la Région de la maison fixent ce que l’acheteur reprend.
• L’état de la maison : le Code civil vous oblige à informer l’acheteur comme la bonne foi et les usages l’exigent.
• Les décisions publiques : un arrêté d’insalubrité ou une interdiction de louer change la situation du locataire.

Ce que devient le bail quand vous vendez

Quand vous vendez, le bail continue en général, et l’acheteur devient le bailleur de votre locataire. Les conditions ne sont pas les mêmes en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre.

Le bail wallon et la vente

Pour une maison louée en résidence principale, le décret wallon relatif au bail d’habitation règle le sort du bail. L’acheteur le reprend le jour de l’acte, c’est-à-dire de la signature chez le notaire. Une clause du bail qui prévoit l’expulsion en cas de vente n’y change rien.

Cette règle suppose un bail à date certaine, ou un locataire présent depuis six mois au moins. La date certaine d’un bail vaut aussi pour ceux qui ne l’ont pas signé. Un bail écrit l’acquiert notamment quand il est enregistré, ou au décès du bailleur ou du locataire.

Sans date certaine, avec un locataire présent depuis six mois au moins, l’acheteur peut mettre fin au bail. Il donne alors un congé de trois mois, dans les trois mois qui suivent l’acte. Mais il ne peut le faire que dans les cas prévus par le décret, comme occuper lui-même la maison. Une rénovation qui coûte plus de trois ans de loyer en est un autre.

Le bail bruxellois et la vente

Depuis le 1er novembre 2024, l’acheteur prend votre place de bailleur pour l’avenir, sans condition de date certaine. Le Code bruxellois du logement répute non écrite, donc sans effet, toute clause d’expulsion en cas de vente.

Le bail flamand et la vente

Le décret flamand sur la location d’habitations donne à l’acheteur tous les droits et obligations du bailleur dès l’acte. La règle s’applique même si le bail prévoit l’expulsion en cas de vente.

Ce décret ne vise pas les baux écrits conclus avant le 1er janvier 2019, qui suivent encore l’ancien Code civil. Si votre bail écrit est antérieur à cette date, demandez au notaire ce que l’acheteur reprend.

Logement interdit à la location ou déclaré inhabitable : ce qui change

Quand un logement est interdit à la location ou déclaré inhabitable, l’autorité peut obliger votre locataire à partir. Continuer à le louer vous expose à une amende, et parfois à des poursuites pénales.

Wallonie : l’interdiction d’occuper

Pour une maison insalubre en Wallonie, le bourgmestre peut interdire de l’occuper après une enquête de salubrité. Le Code wallon de l’habitation durable appelle inhabitable un logement dont l’occupation met en péril la santé ou la sécurité. Vérifiez si la décision vise une maison insalubre ou inhabitable.

Si l’interdiction mène à l’expulsion, un relogement est proposé aux occupants qui n’ont pas eu le temps de se reloger. La proposition arrive au plus tard le jour de l’expulsion. Si la maison interdite reste habitée, vous risquez une amende pour logement insalubre de 500 à 12 500 € par habitation.

Bruxelles : l’interdiction de louer de la DIRL

La Direction de l’Inspection régionale du Logement, ou DIRL, contrôle les logements mis en location. Le Code bruxellois du logement lui permet d’interdire de continuer à louer ou à faire occuper un logement hors normes. Cette interdiction oblige les locataires à déménager, et le bourgmestre peut poser des scellés.

Votre locataire obtient alors un droit d’accès prioritaire aux logements publics, sauf si les manquements lui sont imputables. Si vous continuez à louer, l’amende peut aller de 2 000 à 25 000 € par logement loué. Par arrêté, le bourgmestre peut aussi ordonner aux occupants de quitter les lieux.

Flandre : logement inadapté ou inhabitable

Le bourgmestre peut déclarer un logement inadapté ou inhabitable, qu’il soit loué ou non. Inadapté signifie que le logement présente au moins un défaut grave. Inhabitable signifie qu’un défaut met directement en danger la sécurité ou la santé, ou rend les conditions de vie indignes. Quand il déclare le logement inhabitable, le bourgmestre peut décider que l’occupant doit partir.

La déclaration ne met pas fin au bail pour autant. Mais louer un logement non conforme, déclaré ou non, est une infraction pénale du code flamand du logement. Pour cette infraction, l’amende peut atteindre 200 000 €. Une maison insalubre en Flandre déclarée inadaptée ou inhabitable figure aussi à un inventaire régional.

Tant que vous êtes le bailleur, ces sanctions s’ajoutent aux obligations et risques du propriétaire d’une maison insalubre.

Bruxelles : le droit de préférence du locataire

À Bruxelles, le droit de préférence permet au locataire d’acheter en priorité le logement que vous mettez en vente. Ce droit, inscrit dans le Code bruxellois du logement, s’applique depuis le 6 janvier 2024. Il vaut pour un bail de résidence principale, si le locataire est domicilié dans le logement. Aucune durée minimale d’occupation n’est exigée.

Avant toute vente, vous annoncez au locataire votre intention de vendre et son droit, par recommandé avec accusé de réception. Cette lettre constitue une offre de vente, avec le prix et les conditions. Le locataire a 30 jours pour répondre, et son silence vaut renonciation. Si vous ne l’avez pas fait, le notaire de la vente lui notifie une copie du compromis.

Toute vente à un autre acheteur est réputée conclue sous une condition : que le locataire n’exerce pas son droit. S’il ne l’exerce pas, la vente avec nous se poursuit. En revanche, si son droit a été ignoré, il peut agir pour prendre la place de l’acheteur. Il rembourse alors le prix et les frais d’acte.

Le droit de préférence connaît plusieurs exceptions, dont celle des « biens frappés par un arrêté d’inhabitabilité ». C’est le bourgmestre qui prend cet arrêté. L’interdiction de louer prononcée par la DIRL, elle, ne figure pas dans cette liste d’exceptions. Si votre maison insalubre à Bruxelles est seulement interdite à la location, demandez au notaire si ce droit s’applique.

Pour une vente de gré à gré, c’est-à-dire hors vente publique, une seconde règle s’ajoute. Avant toute annonce publique de la vente, vous prévenez le locataire, par recommandé ou par huissier.

Expulser le locataire avant de vendre ?

Non, inutile d’expulser le locataire avant de vendre : nous pouvons acheter la maison avec lui en place. Le bourgmestre peut toutefois imposer son départ pour cause d’insalubrité. À Bruxelles, l’interdiction de louer prononcée par l’inspection régionale l’oblige aussi à déménager.

Si votre locataire a porté plainte à l’inspection bruxelloise, il est protégé jusqu’à la décision. Un congé que vous lui donnez après sa plainte est suspendu. Il ne prend effet que si l’inspection confirme que le logement est conforme.

Vendre avec le locataire en place : ce que nous faisons

Pour vendre avec le locataire en place, vous nous décrivez la maison, et nous pouvons l’acheter avec son bail. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.

1. Votre description : l’adresse, l’état de la maison et la présence d’un locataire. Joignez une copie du bail si vous l’avez.
2. Notre offre : établie à distance, elle vous parvient sous 48 h et ne vous coûte rien.
3. Votre accord, puis la visite : vous signez l’offre si le prix vous convient, sous réserve de la visite. Nous passons une seule fois, dans les 10 jours.
4. Le prix : confirmé si l’état correspond à votre description, ajusté dans le cas contraire.
5. L’acte chez le notaire : en général 5 à 8 semaines au plus vite après votre accord. Ce jour-là, nous devenons le bailleur de votre locataire. À Bruxelles, les 30 jours de réponse d’un locataire titulaire du droit de préférence allongent un peu ce délai.

Votre locataire ne reçoit donc qu’une visite. Quant à l’acte, nous pouvons attendre si vous avez besoin de temps.

Si un arrêté frappe la maison, nous reprenons les travaux qu’il impose. Vous ne payez aucune commission, et la vente ne dépend d’aucun crédit.

Notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché, car il intègre le bail que nous reprenons. Il couvre aussi les travaux que nous assumons. Un acheteur qui voudrait habiter la maison devrait d’ailleurs, en général, reprendre lui aussi le bail en cours.

Les étapes de notre rachat de maison insalubre restent les mêmes quand la maison est louée.

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