Peut-on vendre une maison avec un mauvais PEB ?
Oui, la vente d’une maison avec un mauvais PEB est possible, quel que soit son label. Le PEB, ou performance énergétique du bâtiment, se note par une lettre sur le certificat.
Un mauvais label ne bloque pas la vente, mais il s’affiche. En Wallonie, les indicateurs du certificat figurent dans toute publicité de vente, et le compromis type en reprend la classe.
Le certificat, lui, reste obligatoire, sauf rares exceptions qui varient d’une Région à l’autre : ruine, bien inaccessible, démolition.
Le certificat PEB à la vente, par Région
Chaque Région fixe ses propres règles pour le certificat PEB à la vente. En Flandre, il porte le nom d’EPC.
Wallonie : le certificat avant la mise en vente
En Wallonie, vous devez disposer du certificat PEB avant même de mettre la maison en vente. L’acheteur le reçoit avant de signer la convention, et celle-ci atteste qu’il l’a bien reçu.
Une maison achetée pour être démolie en est dispensée, à deux conditions. La convention annonce la démolition, et le récépissé délivré pour la demande de permis de démolir l’accompagne.
Bruxelles : certificat dû, sauf ruine ou bien inaccessible
À Bruxelles, toute habitation individuelle de 18 m² ou plus se vend avec un certificat PEB. Établi avant la mise sur le marché, il doit être valide à la signature de la convention.
Ni l’insalubrité ni une démolition voulue par l’acheteur n’en dispensent. Bruxelles Environnement en exclut toutefois les ruines et les biens inaccessibles : toit disparu, fenêtres absentes, baies murées, scellés de police. Pour un cas limite, cette administration rend un avis sur photos.
Flandre : l’EPC, même pour une maison à démolir
En Flandre, l’EPC, le certificat de performance énergétique flamand, est exigé pour toute vente d’un logement. Il vous le faut dès la parution d’une annonce, sinon avant le compromis.
Depuis le 1er mai 2023, une maison déclarée inhabitable en a aussi besoin. Démolition prévue ou absence de chauffage n’y changent rien. Pour une ruine effondrée, l’agence de l’énergie de la Région flamande décide au cas par cas, sur photos.
Quand le label est E ou moins bon, l’annonce, le compromis et l’acte mentionnent aussi l’obligation de rénovation. Si le bourgmestre a déclaré la maison inadaptée ou inhabitable, le régime d’une maison insalubre en Flandre s’y ajoute.
Les obligations de rénovation : ce qui est voté et ce qui est seulement annoncé
Deux obligations de rénovation sont votées, en Flandre et à Bruxelles. Celle de Wallonie est seulement annoncée, dans un projet.
| Au 31 octobre 2026 | Flandre | Bruxelles | Wallonie |
|---|---|---|---|
| Statut | Voté, actes passés depuis le 1er janvier 2023 | Voté, en vigueur le 1er juillet 2028 | Projet de plan, annoncé le 15 décembre 2025 |
| Qui doit rénover | L’acheteur | Tout propriétaire | L’acheteur, dans le projet |
| Échéance | 6 ans après l’acte | 1er janvier 2033 | 5 ans après l’acte, dans le projet |
| Niveau à atteindre | Label D pour une maison en E ou F, acte avant 2028 | 275 kWh par m² et par an | Label D pour un achat dès 2028, dans le projet |
Flandre : 6 ans pour atteindre le label D
En Flandre, une maison achetée en label E ou F doit passer au label D en 6 ans. Pour un acte du 1er février 2024, l’échéance tombe le 1er février 2030. Passé ce délai, l’acheteur risque une amende de 500 à 5 000 € par logement. Il doit quand même rénover, dans un nouveau délai. Une démolition dans les 6 ans de l’achat met fin à l’obligation.
Le texte en vigueur relève l’exigence au label C pour les actes passés dès 2028. Au 31 octobre 2026, l’abandon de ce palier n’est qu’annoncé par le Gouvernement flamand.
Bruxelles : 275 kWh par m² au 1er janvier 2033
À Bruxelles, l’exigence vise le propriétaire du logement, à date fixe. Au 1er janvier 2033, chaque habitation devra consommer au plus 275 kWh d’énergie primaire par m² et par an.
En janvier 2025, Bruxelles Environnement situait ce seuil à la classe E au plus. Adoptées en 2024 et 2025, ces règles entrent en vigueur le 1er juillet 2028. Si vous êtes encore propriétaire le 1er janvier 2033, l’échéance sera la vôtre.
Wallonie : une obligation encore en projet
En Wallonie, l’obligation de rénover après l’achat est seulement annoncée. Elle figure dans un projet de plan de rénovation, présenté par le Gouvernement wallon le 15 décembre 2025.
Pour un achat dès 2028, l’acheteur aurait 5 ans après l’acte pour atteindre le label D. Avant de signer, demandez au notaire où en est ce texte.
Mauvais PEB et prix : ce que l’acheteur calcule
Face à un mauvais PEB, l’acheteur calcule son prix sur trois postes : travaux, délai et financement.
- Les travaux : isolation, châssis, chauffage, chiffrés sur devis. Depuis septembre 2026, le certificat wallon propose un parcours indicatif de rénovation, parfois avec une fourchette de prix.
- Le délai : 6 ans en Flandre, le 1er janvier 2033 à Bruxelles, sous peine d’amende.
- Le financement : un acheteur qui a besoin d’un prêt peut en faire une condition du compromis. Si sa banque refuse et qu’il le prouve dans le délai convenu, la vente est inexistante.
L’acheteur déduit le coût des travaux du prix qu’il vous propose. Pour vous en faire une idée, partez du coût de rénovation d’une maison insalubre.
Nous faisons le même calcul, puisque les travaux seront à notre charge. C’est pourquoi nous n’achetons pas tout à fait au prix du marché. En revanche, aucun prêt ne conditionne notre offre. Un acheteur qui veut habiter la maison peut offrir plus, si sa banque finance l’achat.
Rénover pour améliorer le label ou vendre en l’état
Rénover améliore le label, mais vous payez d’abord les travaux. Vendre en l’état laisse ce chantier à l’acheteur.
Si vous rénovez, les aides ont changé en 2026.
- En Wallonie, des prêts remplacent les primes depuis le 1er octobre 2026. La SWCS, qui les gère, annonçait au 3 novembre 2026 un plein fonctionnement début 2027. Ils financent le passage d’un label G ou F à D au moins, ou de E à C au moins. Au 31 octobre 2026, le prêt Rénopack exige d’habiter la maison au plus tard 24 mois après son octroi.
- À Bruxelles, les primes RENOLUTION à la rénovation sont suspendues. Au 14 septembre 2026, aucun nouveau soutien n’était décidé.
- En Flandre, Mijn VerbouwPremie, la prime à la rénovation, a changé de règles le 1er mars 2026. Si vous n’y habitez pas, seuls la pompe à chaleur et le chauffe-eau thermodynamique restent en principe aidés.
Un devis en main ? Voyez d’abord quelles primes pour rénover un logement insalubre restent ouvertes.
Quand le budget manque ou qu’une échéance approche, vendre en l’état se défend. Si la toiture, l’humidité ou l’électricité posent aussi problème, vendre une maison en mauvais état suppose de déclarer ces défauts.
Nous rachetons votre maison avec un mauvais PEB
Nous rachetons votre maison avec un mauvais PEB dans son état actuel, sans isolation ni rénovation à prévoir. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.
- L’adresse et le label : envoyez l’adresse, le label si vous avez le certificat, et les défauts connus.
- Le prix sous 48 h : notre offre est gratuite et chiffrée à distance.
- Votre signature : d’accord sur le prix ? Vous signez l’offre, avec notre visite pour seule réserve. Contresignée, elle engage les deux parties.
- Une seule visite : nous passons une fois, 10 jours au maximum après le prix accepté. Si la maison est telle que vous l’avez décrite, votre prix tient, sinon nous proposons un prix ajusté.
- L’acte : à compter de votre accord, le notaire le reçoit en général 5 à 8 semaines au plus vite. Si un report vous arrange, nous attendons.
Certificat PEB ou EPC, documents de vente : tout se règle avec nous, pris en charge selon le dossier. Si vous nous vendez, l’obligation flamande de rénover et l’échéance bruxelloise de 2033 deviennent les nôtres.
Les travaux qu’exige un arrêté du bourgmestre font partie de notre achat. Meubles encore en place ? Nous pouvons vider la maison nous-mêmes, à nos frais.
La maison est aussi insalubre ? Notre rachat de maison insalubre couvre ce cas, mauvais label compris.
Questions fréquentes : vendre une maison avec un mauvais PEB
Que risque-t-on en vendant sans certificat PEB ?
Une amende, dans chacune des trois Régions. En Wallonie, mettre en vente sans certificat coûte 1 000 €. L’amende tombe à 500 € pour un manquement sur l’annonce ou sur la remise à l’acheteur. Ces montants doublent en cas de récidive dans les trois ans. En Flandre, vendre sans EPC coûte de 500 à 5 000 €, et payer ne dispense pas de faire l’EPC. Depuis 2022, un EPC établi avant 2019 ne suffit plus pour vendre. À Bruxelles, Bruxelles Environnement prévoit aussi une amende administrative.
Un mauvais PEB rend-il une maison insalubre ?
Le PEB ne figure pas dans la liste des critères de salubrité du Code wallon de l’habitation durable. Cette liste vise la stabilité, l’étanchéité, le chauffage, l’éclairage ou les installations de gaz et d’électricité. Le Code range la performance énergétique parmi d’autres critères, qui servent à obtenir des aides. Ils ne peuvent imposer ni travaux ni interdiction d’habiter. En Flandre, une performance énergétique minimale fait partie des exigences de qualité de tout logement. Pour un logement loué, un label EPC minimal entrera dans ces normes le 1er janvier 2030. Si un arrêté d’insalubrité vise déjà votre bien, vous pouvez quand même vendre votre maison insalubre, sans travaux.
En Flandre, puis-je revendre une maison que je n’ai pas encore rénovée ?
Oui. L’obligation de rénover vise les actes passés depuis le 1er janvier 2023, pour une maison en E ou F. Elle passe ensuite d’un propriétaire à l’autre. En revendant avant l’échéance, vous transmettez à l’acheteur le délai restant. Un héritage ne crée pas de nouvelle obligation, mais l’héritier reprend celle du défunt.
Faut-il un certificat PEB pour recevoir votre offre ?
Non. Votre description nous suffit pour chiffrer notre offre sous 48 h : adresse, label si vous le connaissez, travaux à prévoir. Chaque précision sur la toiture, les châssis ou le chauffage affine ce montant. Pour la vente, le certificat reste en principe exigé, et nous en parlons ensemble. Signalez aussi un arrêté ou un locataire en place : notre prix en dépend.