Peut-on vendre une maison avec des fissures ?
Oui, une maison avec des fissures se vend sans réparation préalable, à condition de prévenir l’acheteur. Aucun rapport sur les fissures ne figure parmi les documents de vente qu’imposent les Régions ou l’État fédéral.
Votre obligation est d’informer, pas de certifier. Ce devoir d’information s’applique dès les premiers échanges avec l’acheteur. Dites-lui où se trouvent les fissures, depuis quand vous les voyez et ce qui a déjà été fait.
Fissures sans gravité ou problème de stabilité : savoir les distinguer
Pour distinguer des fissures sans gravité d’un problème de stabilité, demandez l’avis d’un ingénieur en stabilité ou d’un architecte. Les normes du logement de chaque Région portent aussi sur la stabilité.
- En Wallonie, les normes de salubrité visent les fissures profondes qui menacent la stabilité ou peuvent entraîner la ruine. Un plafond ou une cloison comptent aussi s’ils présentent un défaut qui peut les faire tomber.
- À Bruxelles, l’état de la construction doit permettre d’habiter le logement en sécurité. On le juge notamment sur les fondations, les maçonneries, les poutres et les charpentes.
- En Flandre, le modèle de rapport technique des contrôleurs range les fissures des façades parmi les défauts de stabilité. Il y ajoute celles des murs porteurs intérieurs.
Posez donc à l’expert la question de ces normes : vos fissures menacent-elles la stabilité ? Demandez-lui un avis écrit sur la cause probable, l’effet sur la structure et les travaux à prévoir. Montrez-lui aussi les réparations déjà faites, même anciennes. Son avis vous servira deux fois : pour décider des travaux, puis pour informer l’acheteur.
Reboucher les fissures avant de vendre : le risque
Reboucher les fissures avant de vendre fait d’un défaut visible un défaut caché, que vous connaissez.
Une fissure qui se voit à la visite est un vice apparent. Le Code civil ne vous en rend pas responsable : l’acheteur a pu la constater lui-même. Ce que vous savez de sa cause, en revanche, il ne le voit pas : dites-le-lui.
Rebouchée puis repeinte, la même fissure échappe à sa visite. Or les compromis types ne lui laissent qu’une porte ouverte : le vice caché connu de vous et passé sous silence. Les notaires citent d’ailleurs des fondations défectueuses parmi les exemples de vices cachés.
C’est alors à l’acheteur de prouver que vous saviez. S’il y parvient, il peut vous rendre la maison contre le prix payé, ou la garder pour un prix réduit. Puisque vous saviez, il a droit en outre à des dommages et intérêts. Et s’il prouve une tromperie volontaire, il peut aussi demander l’annulation de la vente pour dol.
Vous rebouchez ou réparez quand même ? Dites-le à l’acheteur par écrit : quoi, où, quand et par qui. Faites reprendre ces informations dans le compromis, avec le rapport de l’expert s’il existe. Avant de signer, relisez la clause sur les vices. Voyez comment elle joue si vous devez vendre une maison en mauvais état.
Fissures, stabilité et insalubrité
Des fissures qui compromettent la stabilité peuvent conduire à un arrêté d’insalubrité, ou à un arrêté pour bâtiment menaçant ruine.
L’arrêté d’insalubrité
Un arrêté d’insalubrité vise une maison qui ne respecte pas les normes de sa Région. Il peut imposer des travaux, interdire d’y habiter ou, en Wallonie, ordonner sa démolition.
Pour mesurer l’écart entre votre maison et ces normes, lisez la définition de la maison insalubre. Voyez aussi comment se lève un arrêté d’insalubrité, et dans quel délai le contester.
L’arrêté pour bâtiment menaçant ruine
Un bâtiment qui menace ruine relève aussi de la Nouvelle loi communale. Ce texte confie aux communes la sûreté du passage dans les rues. Il y inclut « la démolition ou la réparation des bâtiments menaçant ruine ».
Le bourgmestre décide alors par arrêté, parfois affiché sur la maison. Ses mesures varient d’une Région à l’autre.
- Réparer ou consolider : en Wallonie, il peut exiger la réparation, et en Flandre faire soutenir les murs. À Bruxelles, la commune peut exécuter les travaux exigés et vous les facturer.
- Faire partir les occupants : dans les trois Régions, il peut ordonner l’évacuation. En Wallonie et en Flandre, il peut aussi déclarer la maison inhabitable.
- Démolir : en Wallonie, l’arrêté peut aller jusqu’à la démolition.
En Flandre, ces mesures d’urgence exigent un danger aigu pour les occupants, les riverains ou les passants.
Un tel arrêté vise déjà votre maison ? Remettez-en une copie à l’acheteur avant de signer.
Réparer les fissures ou vendre en l’état
Entre réparer les fissures et vendre en l’état, trois éléments décident : leur cause, le coût des travaux et votre délai.
La cause d’abord : faites-la établir par l’expert, puis demandez des devis à partir de son rapport. Chaque entreprise chiffre alors les mêmes travaux, et vous pouvez comparer leurs prix.
Le coût ensuite : vérifiez ce que couvre votre assurance incendie. Puis rapprochez vos devis du coût de rénovation d’une maison insalubre.
Votre délai, enfin : réparer d’abord repousse la mise en vente à la fin du chantier.
Vendre en l’état vous évite d’avancer l’argent du chantier. Les travaux deviennent l’affaire de l’acheteur, qui en tient compte dans son prix. Lisez aussi ce que signifie vendre sa maison en l’état dans un compromis.
Si réparer coûte plus que la maison ne vaudra ensuite, reste la démolition. Elle exige en règle générale un permis d’urbanisme : voyez le permis de démolir.
Nous rachetons votre maison fissurée
Nous rachetons votre maison fissurée en l’état, sans réparation ni rapport d’expert à fournir. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.
- Nous décrire les fissures : l’adresse de la maison, l’emplacement des fissures, depuis quand vous les voyez. Joignez l’avis d’un expert ou un arrêté, si vous en avez un.
- Recevoir l’offre : sous 48 h, sans frais, d’après ce que vous nous avez décrit.
- Donner votre accord : le prix vous convient, vous signez l’offre, et notre visite la confirme. Une fois contresignée, l’offre engage les deux parties.
- Nous accueillir une fois : nous venons voir les fissures au plus tard le dixième jour après votre accord. Si votre description était juste, le prix de l’offre tient. Sinon, la visite débouche sur une proposition de prix ajusté.
- Signer l’acte chez le notaire : en général 5 à 8 semaines au plus vite après votre accord. Nous attendons si vous avez besoin de temps.
Un arrêté vise la maison ? Les travaux qu’il impose passent à notre charge. Vous n’avez pas le temps de la vider ? Nous pouvons nous en charger, à nos frais. Aucun prêt ne conditionne notre achat, et nous ne vous demandons aucune commission.
Nous payons un prix qui n’est pas tout à fait au prix du marché. Il intègre les réparations, même celles qu’aucune visite ne permet de chiffrer d’avance. Un particulier paiera peut-être davantage, mais après des visites, du temps et, s’il emprunte, l’accord de sa banque.
Ces étapes ne changent pas avec le défaut : elles valent pour tout rachat de maison insalubre. Vous hésitez encore ? Pour vendre une maison insalubre ou abîmée, comparez le délai, le prix et les visites de chaque acheteur.
Questions fréquentes : vendre une maison avec des fissures
Faut-il signaler à l’acheteur un risque d’affaissement du sol ?
Oui, dites à l’acheteur tout risque d’affaissement que vous connaissez. En Wallonie, compromis et acte indiquent en outre si la maison est exposée à un risque naturel majeur. Ils le précisent aussi pour une contrainte majeure liée au sol. Le Code du développement territorial cite notamment le glissement de terrain, les affaissements miniers et le risque sismique. Si votre maison est concernée, transmettez aussi cette information à l’expert qui examine vos fissures.
Une maison fissurée peut-elle être déclarée inhabitable ?
Oui, une maison fissurée peut être déclarée inhabitable quand son état met en danger la sécurité des occupants. En Wallonie, c’est le cas d’une habitation hors normes dont l’occupation menace la santé ou la sécurité. En Flandre, un défaut grave qui expose directement les occupants à un danger rend le logement inhabitable. Le contrôleur en juge lors de son enquête, à l’aide d’un modèle de rapport technique. Insalubre ou inhabitable, ce n’est pas la même chose : voyez ce qui sépare les deux. Nous rachetons aussi les maisons déclarées inhabitables, en l’état.
L’assurance couvre-t-elle les fissures d’une maison ?
L’assurance incendie peut couvrir les fissures d’une maison quand elles viennent d’une catastrophe naturelle. Pour un contrat incendie en « risques simples », la loi impose cette garantie à l’assureur. Elle vise notamment le tremblement de terre et l’inondation. Le glissement ou l’affaissement de terrain dû, au moins en partie, à un phénomène naturel est aussi couvert. Votre assureur vous dira si votre contrat relève des risques simples. Si l’expert relie vos fissures à l’une de ces catastrophes, déclarez-les-lui.
Faut-il un rapport d’expert pour obtenir votre offre ?
Non. L’adresse de la maison et votre description des fissures suffisent : où elles se trouvent, depuis quand, réparées ou non. Si vous avez déjà un rapport, joignez-le. Sous 48 h, vous avez notre offre, gratuite et chiffrée sans déplacement. Après votre signature, nous venons vérifier les fissures une seule fois, au cours des 10 jours qui suivent.