Quand un logement est-il inadapté ou inhabitable en Flandre ?
Un logement est inadapté en Flandre dès qu’il présente un seul défaut grave. Il devient inhabitable si ce défaut met directement en danger la sécurité ou la santé.
Le code flamand du logement, le « Vlaamse Codex Wonen », dit « ongeschikt » pour inadapté et « onbewoonbaar » pour inhabitable. Il impose à tout logement, loué ou non, des normes de qualité, les « woningkwaliteitsnormen ».
- Surface, accessibilité et sanitaires, eau potable comprise.
- Étanchéité au vent, isolation et chauffage.
- Ventilation, éclairage, électricité et gaz.
- Stabilité des fondations, des toits, des murs, des planchers et des menuiseries.
- Sécurité incendie et performance énergétique minimale.
Trois catégories de défauts
Le contrôleur range chaque défaut dans l’une des trois catégories.
- Catégorie I : un petit défaut, qui gêne la vie dans le logement ou peut s’aggraver.
- Catégorie II : un défaut grave, sans danger direct pour la sécurité ou la santé.
- Catégorie III : un défaut grave qui crée un danger direct, ou des conditions de vie indignes.
Un défaut de catégorie II suffit à rendre le logement inadapté. Avec un défaut de catégorie III, le logement devient inhabitable, et donc aussi inadapté. Sans aucun de ces défauts, il est conforme.
Votre maison est-elle insalubre ou inhabitable ? La définition de la maison insalubre et son test vous aident à répondre.
La procédure : qui déclare un logement inadapté ou inhabitable
Le bourgmestre déclare un logement inadapté ou inhabitable par arrêté, après une enquête et, en principe, l’avis de la Région. Il agit d’initiative ou sur demande, notamment de la commune, de l’inspecteur du logement ou de votre locataire. Une maison non louée peut aussi être déclarée.
L’enquête et l’avis de la Région
Votre commune peut d’abord passer par une procédure d’avertissement. Vous recevez alors un délai pour réparer, qui finit au plus tard 3 mois après le signalement. Faute de réparation, l’avertissement vaut demande de déclaration.
La déclaration repose sur une enquête de conformité, menée par un contrôleur. L’agence flamande du logement, « Wonen in Vlaanderen », donne ensuite son avis au bourgmestre. Sans avis dans les 75 jours, le bourgmestre peut s’en passer.
Avant de trancher, il vous envoie l’avis et le rapport technique. Vous pouvez répondre par écrit ou demander à être entendu. Une réparation partielle ne l’empêche pas de déclarer le logement. Il décide en principe dans les 3 mois de la demande.
Les mesures et le recours
Pour un défaut de catégorie III, le bourgmestre peut imposer des travaux urgents, à faire en 15 jours au plus. S’ils ne sont pas faits, il peut les faire exécuter et vous en facturer le coût. Il peut aussi faire partir l’occupant d’un logement inhabitable, ou le faire sceller face à un danger aigu.
En urgence, il peut encore agir par un arrêté de police, fondé sur la Nouvelle loi communale. Si votre arrêté d’insalubrité repose sur cette loi, un avocat vous dira quel recours est ouvert.
Contre une déclaration fondée sur le code, vous avez 30 jours pour un recours au ministre flamand du Logement. Vous l’adressez à l’agence par envoi sécurisé, comme un recommandé. Ce recours suspend l’inscription du logement à l’inventaire. Sans décision dans les 3 mois, ou 4 mois en cas de nouvelle enquête, il est réputé rejeté.
Ce que la déclaration impose au propriétaire
La déclaration impose au propriétaire de rénover le logement. S’il ne peut pas être rénové, il faut le démolir ou en changer l’usage. Hors travaux urgents, l’article qui impose les travaux ne fixe aucun délai.
L’éventuelle attestation de conformité, qui certifie le respect des normes, perd d’office sa validité. Après 2 ans à l’inventaire, la commune peut reprendre en gestion un logement que vous n’habitez pas. Elle le loue alors pendant au moins 9 ans.
Lever la déclaration
Pour lever la déclaration, faites les travaux, puis demandez une nouvelle attestation de conformité. Le bourgmestre décide dans les 60 jours qui suivent l’enquête. S’il refuse ou ne répond pas, demandez dans les 30 jours une enquête à la Région. Celle-ci peut délivrer elle-même l’attestation.
Louer un logement non conforme
En Flandre, mettre en location un logement non conforme est puni pénalement, qu’il ait été déclaré ou non. Parmi les peines possibles, l’amende pour logement insalubre peut atteindre 200 000 €.
L’inventaire régional et le devoir d’information du notaire
Dès l’arrêté du bourgmestre, le logement entre dans l’inventaire régional, et le notaire devra en informer tout acheteur. L’agence flamande du logement tient cet inventaire, qui reprend aussi les logements déclarés inhabitables par arrêté de police. Chacun peut en consulter l’extrait à la commune.
Vendre un logement inscrit, puis l’en sortir
L’acheteur doit recevoir cette information au plus tard le jour de l’acte. Dans les 30 jours de la vente, un formulaire signé par vous deux est envoyé à l’agence.
Le logement sort de l’inventaire sur demande par recommandé, avec l’attestation de conformité, ou après sa démolition. Sans réponse dans les 3 mois, la demande est réputée acceptée.
Le registre des mesures de réparation
Depuis le 8 septembre 2026, un registre public recense aussi les logements visés par une mesure de réparation. Elle est demandée ou décidée pour une infraction pénale au code flamand du logement.
Si votre maison y figure, informez-en l’acheteur avant de signer la convention de vente, qui le mentionne. Sinon, l’acheteur peut obtenir du tribunal l’annulation de la vente. Le notaire consulte aussi ce registre et reprend son contenu dans l’acte.
La taxe régionale sur les logements inadaptés ou inhabitables
La taxe régionale sur les logements inadaptés ou inhabitables est due après 12 mois d’affilée à l’inventaire. Elle revient ensuite chaque année, jusqu’à la sortie de l’inventaire.
Le montant de la taxe
Le montant de base était de 1 300 € en 2025, dernier montant publié au 31 octobre 2026. Il est indexé chaque 1er janvier. La taxe le multiplie en fonction de la durée d’inscription.
- Après 12 mois d’inscription : 2 fois le montant de base.
- Après 24 mois : 3 fois.
- Après 36 mois : 4 fois.
- Dès 48 mois : 5 fois, chaque année.
Elle est due par le propriétaire, ou l’usufruitier, à la fin de chaque période de 12 mois. Votre commune peut la remplacer par sa propre taxe, d’au moins 990 € par logement.
Exonérations et suspension de la taxe
Sur demande, vous êtes notamment exonéré dans ces deux cas.
- Résidence principale : vous habitez le logement et n’en avez pas d’autre.
- Succession : pendant 2 ans, pour un logement reçu par héritage ou testament.
Une démolition ou une rénovation peut aussi suspendre la taxe 2 ans, voire 4 ans. Si le logement est encore inscrit au terme de ce délai, les taxes suspendues sont dues rétroactivement. Une vente annule également la suspension, sauf exonération en cours. Ces demandes passent par le formulaire DT025.
Logement vide : pas de taxe régionale
Depuis le 1er janvier 2010, la Région flamande ne taxe plus les logements vides. Seule votre commune peut lever une taxe sur les logements inoccupés depuis 12 mois, si elle tient un registre. Un logement inscrit à l’inventaire n’entre pas dans ce registre.
EPC, rénovation obligatoire et attestation amiante à la vente
À la vente, une maison inadaptée ou inhabitable demande un certificat énergétique, l’EPC, et parfois une attestation amiante. Avec un label E ou F, l’acheteur devra en plus la rénover.
L’EPC, même pour une maison inhabitable
Depuis le 1er mai 2023, l’EPC est obligatoire même pour vendre une maison déclarée inhabitable. Ni un projet de démolition ni l’absence de chauffage n’en dispensent. L’EPC doit exister dès la première annonce, ou avant le compromis si vous vendez sans annonce. Sans EPC, l’amende va de 500 à 5 000 €. Le label n’empêche pas la vente : vous pouvez vendre une maison avec un mauvais PEB, ou EPC en Flandre.
La rénovation obligatoire de l’acheteur
L’acheteur d’une maison en label E ou F doit atteindre le label D dans les 6 ans de l’acte. Cette obligation disparaît s’il démolit la maison dans ce délai. Pour un acte passé dès 2028, le texte en vigueur exige le label C. Le Gouvernement flamand a annoncé l’abandon de ce palier, mais aucun texte ne le confirme au 31 octobre 2026.
L’attestation amiante
Un bâtiment construit avant 2001 se vend avec une attestation amiante valable, l’« asbestattest ». Vous la remettez au plus tard au compromis. Sans elle, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente. Hériter n’impose aucune attestation, mais revendre en exige une. Si l’attestation fait état d’amiante, vous pouvez quand même vendre une maison avec de l’amiante.
Les aides à la rénovation en 2026
Depuis le 1er mars 2026, « Mijn VerbouwPremie », la prime flamande pour rénover, suit de nouvelles règles. Les propriétaires occupants des catégories de revenus 3 et 4 gardent les mêmes primes. En revanche, un propriétaire non occupant n’a en principe droit qu’aux primes pour pompe à chaleur ou chauffe-eau thermodynamique. Faites le compte des primes pour rénover un logement insalubre avant de décider.
Vendre une maison inadaptée ou inhabitable en Flandre
Vendre une maison inadaptée ou inhabitable en Flandre est possible, et le compromis type flamand des notaires prévoit ce cas. Vous y déclarez si le logement est inscrit à l’inventaire, et si la taxe est payée. Entre l’acheteur et vous, celle de l’année en cours reste à votre charge, sauf si le compromis la lui transfère. Pour la « Vlaamse Belastingdienst », l’administration fiscale flamande, l’acheteur est redevable de la première taxe qui suit la vente.
La suspension de taxe pour l’acheteur
L’acheteur peut obtenir une suspension de la taxe pendant 2 ans, s’il ne revend pas entre-temps. Au terme, le logement doit être sorti de l’inventaire, ou couvert par une exonération ou une suspension pour travaux. Cette suspension est exclue entre parents ou alliés jusqu’au troisième degré, et vers une société que vous contrôlez.
Maison louée
Si la maison est louée, l’acheteur devient le bailleur dès l’acte, malgré toute clause d’expulsion en cas de vente. Un bail écrit d’avant 2019 relève encore de l’ancien Code civil. Quel que soit le bail, il est possible de vendre une maison insalubre avec un locataire en place.
Nous vendre la maison en l’état
Vous pouvez aussi nous vendre la maison insalubre telle qu’elle est, sans faire les travaux. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.
Si la maison est sous arrêté, nous reprenons les travaux imposés par la commune. Nous pouvons aussi la vider nous-mêmes, à nos frais, et l’acheter avec son locataire éventuel. La vente se fait sans commission ni condition de crédit.
Comptez en général 5 à 8 semaines au plus vite entre votre accord et l’acte chez le notaire. Un délai plus long vous arrange ? Nous attendons sans problème. Notre prix, pas tout à fait au prix du marché, tient compte des travaux qui restent à faire. Ce rachat de maison insalubre couvre toute la Flandre, avec les mêmes étapes.
Questions fréquentes : maison insalubre en Flandre
Qui contacter pour une maison insalubre en Flandre ?
Le bourgmestre de la commune où se trouve le logement. Adressez-lui votre demande par envoi sécurisé, comme un recommandé, ou via le formulaire en ligne sécurisé de la commune. Motivez-la : une demande sans motif, ou manifestement infondée, est rejetée d’emblée.
Comment prouver qu’une maison est insalubre en Flandre ?
Par le rapport technique de l’enquête de conformité, rempli par un contrôleur sur un modèle officiel. Il relève chaque défaut, le classe en catégorie I, II ou III, puis conclut. Dans un immeuble, un défaut des parties communes compte pour chaque logement. À l’inverse, l’attestation de conformité prouve que le logement respecte les normes.
Que faire si mon logement est déclaré inadapté ou inhabitable ?
Lisez d’abord l’arrêté : il dit si des travaux urgents s’imposent, et dans quel délai. Vous avez 30 jours pour un recours au ministre flamand du Logement. Une fois les travaux faits, demandez l’attestation de conformité, qui suppose une enquête. La commune peut facturer cette enquête jusqu’à un plafond de 200 € par logement, indexé chaque année depuis 2025. Vendre la maison en l’état reste possible avant la levée.
À partir de combien de points un logement est-il inadapté en Flandre ?
Aucun seuil en points n’existe plus. Depuis le 1er janvier 2021, les points de pénalité, ou « strafpunten », ont laissé place à trois catégories de défauts. Désormais, le logement est inadapté dès un seul défaut de catégorie II.
La taxe s’arrête-t-elle dès que les travaux commencent ?
Non. Le logement reste taxable jusqu’à sa sortie de l’inventaire, et la loi présume qu’il existe jusque-là, sauf démolition. Commencer les travaux permet seulement de demander une suspension, sur permis ou schéma de rénovation détaillé. La sortie de l’inventaire prend effet au premier jour où le logement est de nouveau conforme.