Vendre sa maison à un marchand de biens : comment ça se passe
Vendre sa maison à un marchand de biens passe par sa visite, son offre, un compromis, puis l’acte notarié.
- La visite : il examine la maison et chiffre lui-même les travaux à faire.
- L’offre : il vous propose un prix, que vous pouvez refuser ou comparer à d’autres.
- Le compromis : vous signez la vente, avec ses conditions et la date de l’acte.
- L’acte : la signature chez le notaire, au jour prévu par le compromis.
Lisez son offre avant de la signer. Une vente est conclue entre vous dès que vous êtes d’accord sur la maison et le prix. Votre signature au bas de son offre peut donc déjà vous engager.
Les modèles de compromis des notaires posent ensuite trois règles à connaître. Chaque partie choisit librement son notaire, sans supplément de frais : rien ne vous oblige à prendre le sien. L’acte se signe au plus tard à une date convenue, ou dans les 4 mois du compromis. Jusqu’à l’acte, la maison reste la vôtre, et ses risques aussi.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Un marchand de biens est un professionnel qui achète des immeubles pour les revendre. Sa profession lui ouvre un taux réduit de droits d’enregistrement, en échange d’un délai de revente.
Des droits d’enregistrement réduits, Région par Région
Les droits d’enregistrement, cet impôt dû lors d’un achat immobilier, sont réduits pour le marchand de biens. Leur taux dépend de la Région de la maison.
- Wallonie : 5 % au lieu du droit ordinaire de 12,5 %, depuis le 1er janvier 2018.
- Bruxelles : 8 % au lieu de 12,5 %, un taux inchangé depuis le 1er janvier 2003.
- Flandre : 6 % au lieu de 12 %, depuis le 1er janvier 2025. Le taux réduit était de 4 % avant cette date.
Ce taux réduit suppose une vente de gré à gré, signée chez le notaire. « De gré à gré » signifie que la vente se négocie directement avec vous, sans enchères.
Le statut de marchand de biens
Le statut de marchand de biens n’est pas automatique. Le professionnel doit d’abord signer et déposer une déclaration de profession. Dans les trois Régions, l’acte d’achat doit ensuite affirmer qu’il remplit les conditions du taux réduit. Faute de cette mention, il paie le taux ordinaire, sans remboursement possible.
Le délai de revente du marchand de biens
Le délai de revente du marchand de biens prend fin à une date que chaque Région fixe. L’acte de revente doit être signé au plus tard ce jour-là.
- Wallonie et Bruxelles : au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit l’acte d’achat.
- Flandre : au plus tard le 31 décembre de la huitième année qui suit l’acte d’achat.
En Flandre, il doit aussi prouver au moins trois ventes dans les cinq ans qui suivent sa déclaration de profession.
Pourquoi un marchand de biens achète une maison insalubre
Un marchand de biens achète une maison insalubre pour la remettre en état, puis la revendre. Il calcule donc son prix d’achat à rebours, à partir du prix de revente qu’il espère. Entre les deux, il doit couvrir quatre postes.
- Les travaux : ceux qu’il a chiffrés en visitant la maison.
- Les défauts cachés : seul le chantier les révèle, une fois les murs ouverts.
- Les frais : droits d’enregistrement, frais d’acte, et les mois de chantier sans revenu.
- Sa marge : ce qu’il gagne pour avoir porté le projet et ses risques.
Son risque ne s’arrête pas à la revente. Quand le vendeur est une entreprise et l’acheteur un consommateur, le modèle de compromis prévoit une règle stricte. L’entreprise répond alors de tous les vices cachés, ces défauts invisibles à la visite, connus ou non. Sur une maison insalubre, ce risque entre dans son calcul.
Votre maison est abîmée sans être insalubre ? Le marchand de biens fait le même calcul. Vendre une maison en mauvais état laisse trois voies : rénover, passer par une agence ou vendre tel quel.
Ce que vous y gagnez et ce que vous y laissez
Ce que vous gagnez avec un marchand de biens, c’est d’abord une vente en l’état. La contrepartie se joue sur le prix.
Vos gains tiennent en trois points.
- En l’état : vous ne réparez rien, c’est lui qui chiffre et mène le chantier.
- Sans commission : en lui vendant directement, vous ne payez aucune agence.
- Moins d’attente : ni mise en vente, ni recherche d’acheteur, ni visites à répétition.
En face, il y a son prix. Il rénove puis revend : son offre intègre donc les travaux, ses frais et le risque que vous ne portez plus.
Ces gains dépendent de ce que son offre prévoit. Avant de signer, vérifiez quatre points.
- La condition de crédit : avec elle, un refus de prêt signalé dans le délai fait tomber la vente. Les modèles des notaires prévoient aussi une vente sans cette condition.
- La date de l’acte : demandez une date précise, pas un délai vague.
- Le contenu de la maison : qui la vide, et à quels frais.
- Les travaux d’un arrêté d’insalubrité : s’il les reprend, ou s’il vous laisse les faire avant l’acte.
Signalez-lui aussi les défauts que vous connaissez. Le modèle de compromis laisse un recours à l’acheteur contre un vice caché connu de vous et non déclaré. Pour savoir ce que couvre la clause « en l’état », voyez comment vendre sa maison en l’état.
Comparer : marchand de biens, agence, vente publique
Comparer un marchand de biens, une agence et une vente publique, c’est voir qui fixe le prix, et quand.
| Critère | Marchand de biens | Agence immobilière | Vente publique |
|---|---|---|---|
| Acheteur | Un professionnel qui achète pour revendre | L’acheteur que l’agence vous trouve | Le plus offrant des amateurs |
| Qui organise la vente | Vous et lui, puis le notaire pour l’acte | L’agence cherche l’acheteur, puis le notaire passe l’acte | Un notaire, et lui seul (notaire.be) |
| Prix | Son offre, connue avant tout compromis | L’offre d’un acheteur, négociée par l’agence | L’enchère la plus haute, connue à la fin des enchères |
| Si le prix ne vous convient pas | Vous refusez son offre | Vous refusez, et la recherche continue | Vous retirez la maison de la vente |
Enchères ou acheteur direct : pesez les deux avant de vendre une maison insalubre.
Notre façon d’acheter
Notre façon d’acheter commence à distance, sans visite préalable. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.
Il nous faut l’adresse et votre description : toiture, humidité, arrêté, contenu, locataire. Notre offre est gratuite. Si son montant vous convient, vous l’acceptez en la signant, sous réserve de notre visite. Une fois contresignée, l’offre engage les deux parties.
Après votre accord sur le prix, notre unique visite a lieu sous 10 jours. Quand elle confirme votre description, le prix ne bouge pas. Si elle révèle un écart, nous vous soumettons un prix ajusté.
À compter de cet accord, l’acte chez le notaire demande en général 5 à 8 semaines au plus vite. Nous attendons si vous avez besoin de temps.
Dans notre offre, les points à vérifier se règlent ainsi.
- Le crédit : aucun prêt ne conditionne notre achat.
- Les travaux de l’arrêté : quand la commune en impose, nous les reprenons.
- Les meubles et objets : nous pouvons vider la maison nous-mêmes, à nos frais.
- Le bail en cours : nous pouvons acheter avec le locataire encore en place.
- La commission : aucune, vous traitez directement avec nous.
- Le panneau : pas de pancarte « à vendre » devant chez vous.
Notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. Vous le lisez avant notre passage, et vous pouvez le comparer à toute autre offre. Partout en Belgique, notre rachat de maison insalubre reprend ces étapes.
Questions fréquentes : vendre sa maison à un marchand de biens
Que se passe-t-il si le marchand de biens ne revend pas à temps ?
Le marchand de biens perd alors son taux réduit. En Wallonie et à Bruxelles, le droit ordinaire de 12,5 % devient dû, « à charge de l’acquéreur ». Le droit réduit déjà payé ne s’en déduit pas. En Flandre, le taux ordinaire en vigueur à l’achat s’applique, moins l’impôt déjà payé. Une majoration de 20 % de ce complément s’y ajoute. Dans les trois Régions, une revente à un autre marchand de biens, au taux réduit, ne compte pas.
Qui paie les droits d’enregistrement quand on vend à un marchand de biens ?
L’acheteur : le modèle de compromis des notaires lui fait payer les droits d’enregistrement à la signature de l’acte. Face à l’administration, vendeur et acheteur restent pourtant solidaires du paiement dans le délai légal, sous peine d’amendes. Le fisc peut donc réclamer la somme à l’un comme à l’autre. Attention au prix payé en partie « sous la table ». L’acheteur et le vendeur encourent alors chacun, en principe, une amende égale aux droits évités. Des sanctions pénales sont aussi possibles.
Un marchand de biens peut-il acheter la maison d’une personne sous administration ?
Oui, mais le juge de paix doit d’abord autoriser la vente. L’administrateur des biens a besoin de son autorisation spéciale pour vendre la maison. En principe, la vente se fait alors aux enchères, devant notaire. Le juge peut aussi accepter une vente de gré à gré, quand l’intérêt de la personne protégée l’exige. Il peut alors fixer un prix minimum. Demandez cette autorisation avant de signer le moindre compromis. L’administrateur trouvera la marche à suivre pour vendre une maison sous administration de biens.
Un crédit en cours empêche-t-il de vendre à un marchand de biens ?
Non, mais la maison doit être libérée de toute hypothèque à l’acte. L’hypothèque est la garantie que la banque a prise sur ce bien. Dans les modèles de compromis des notaires, le prix de vente sert d’abord à rembourser vos créanciers. Le notaire qui rédige l’acte y veille. Les frais de ces démarches restent à votre charge. Vérifiez donc le solde de votre crédit avant de signer.
Comment obtenir une offre à comparer avec celle d’un marchand de biens ?
Envoyez-nous l’adresse, avec les défauts que vous connaissez : notre offre gratuite arrive sous 48 h. Posez-la à côté de la sienne : prix, date de l’acte, conditions. Vous ne signez la nôtre que si son montant vous convient. Notre visite a lieu ensuite, dans les 10 jours.