Maison insalubre à Bruxelles : normes, arrêté et vente

Quand une maison est-elle insalubre à Bruxelles ?

Une maison est insalubre à Bruxelles quand elle ne respecte pas les exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement. Le Code bruxellois du logement impose ces exigences à tous les logements, loués ou non. Un arrêté du Gouvernement du 30 novembre 2023 en fixe le détail depuis le 1er janvier 2026. Il range les normes en trois familles.

• Sécurité : état du bâtiment, de la toiture aux fondations, électricité, gaz, chauffage, eau chaude et garde-corps.
• Salubrité : humidité, parasites, éclairage naturel, ventilation, châssis, égouts, surface, hauteur des pièces et accès.
• Équipement : eau froide et chaude, douche ou baignoire, WC, électricité, chauffage, cuisson, sonnette et boîte aux lettres.

Une humidité qui laisse des détériorations visibles, comme des taches, écoulements ou boursouflures, rend le logement non conforme. Il en va de même des attaques de champignons, parasites, insectes ou rongeurs nuisibles pour la santé. Le chauffe-eau au gaz sans évacuation vers l’extérieur, lui, est interdit.

L’interdiction et l’amende de l’inspection régionale ne visent que le logement loué, proposé à la location ou donné en occupation. La définition d’une maison insalubre et son test vous aident à repérer ces défauts.

La DIRL : plainte, enquête, mise en demeure et interdiction de louer

La DIRL, l’inspection régionale du logement, enquête sur plainte ou d’initiative, puis met en demeure ou interdit de louer. Une plainte peut venir de votre locataire, d’une association habilitée ou d’un tiers qui justifie d’un intérêt. Avant la visite, vous et votre locataire recevez un recommandé, au moins une semaine à l’avance. Si vous empêchez une visite d’initiative, le logement est présumé non conforme et l’interdiction de louer vous est notifiée.

La mise en demeure et le délai des travaux

Si des défauts sont constatés, la DIRL vous met en demeure par recommandé dans les 60 jours de l’enquête. Cette lettre fixe les travaux à faire et leurs délais. Vous avez ensuite 30 jours pour envoyer vos observations, et l’inspection y répond dans les 30 jours.

Le délai des travaux ne peut pas dépasser douze mois à partir de la mise en demeure. Si le retard ne dépend pas de vous, demandez avant l’échéance une prolongation, de douze mois au plus. Faute de travaux, la DIRL peut interdire la location, en fonction du nombre et de la gravité des défauts.

L’interdiction de louer

Une fois l’interdiction notifiée, vous ne pouvez plus proposer le logement à la location, le louer ni le faire occuper. Vos locataires doivent alors déménager. Si les défauts mettent en péril la sécurité ou la santé des occupants, l’interdiction peut même être immédiate.

Vous pouvez la contester dans les 30 jours de sa réception, devant le Gouvernement ou le fonctionnaire qu’il délègue.

L’attestation de contrôle de conformité

L’interdiction n’a pas de durée fixe. Pour relouer, il vous faut d’abord l’attestation de contrôle de conformité, qui constate que le logement répond désormais aux normes. Vous la demandez quand tous les travaux exigés sont réalisés, et elle coûte 200 €.

L’arrêté d’insalubrité ou d’inhabitabilité du bourgmestre

Le bourgmestre peut prendre un arrêté d’insalubrité s’il estime que la sécurité et la salubrité publiques sont en jeu. Cet arrêté, fondé sur la Nouvelle loi communale, peut vous ordonner des travaux. Le bourgmestre peut aussi charger la commune ou un tiers de les exécuter, puis vous les facturer. Ses pouvoirs vont jusqu’à faire quitter les lieux aux occupants dans un délai fixé, voire immédiatement, et poser des scellés.

Quand l’arrêté déclare le logement inhabitable, le Code bruxellois du logement parle d’arrêté d’inhabitabilité.

Dès réception de votre arrêté d’insalubrité, relevez chaque mesure qui vous vise et son délai. Montrez l’arrêté à un avocat sans attendre, pour un éventuel recours.

Une taxe communale peut s’ajouter à l’arrêté. À Uccle, un règlement du 18 décembre 2025 taxe chaque année les biens déclarés insalubres ou inhabitables par le bourgmestre. Cette taxe est due dès l’adoption de l’arrêté et s’élève à 3 320 € par bien en 2026. Si vous vendez, vous la devez jusqu’au jour de la vente, puis l’acheteur en est exonéré pendant six mois.

DIRL ou bourgmestre : ce qui les distingue

Louer malgré une interdiction : amendes et annonce de vente

Louer malgré une interdiction vous expose à une amende administrative de 2 000 à 25 000 € par logement loué. Cette amende pour logement insalubre vise aussi la location d’un logement non conforme, quand une enquête la constate. Vous pouvez la contester dans les quinze jours de sa notification : ce recours suspend l’amende jusqu’à la décision.

Si vous mettez en vente un logement interdit à la location, la publicité doit signaler cette interdiction sans équivoque. Cette obligation pèse sur le notaire, sur vous-même si vous vendez seul, et sur tout intermédiaire.

Logement inoccupé à Bruxelles : amende, taxe et précompte

À Bruxelles, laisser un logement inoccupé plus de douze mois de suite sans justification est passible d’une amende régionale. L’inoccupation se justifie de trois façons : par des raisons légitimes, la force majeure, ou des travaux programmés ou en cours.

Quand la maison est présumée inoccupée

Le Code bruxellois du logement présume un logement inoccupé, jusqu’à preuve du contraire, notamment dans ces cas :

• Aucune personne domiciliée.
• Aucun bail enregistré.
• Pas de mobilier indispensable.
• Moins de 5 m³ d’eau ou de 100 kWh d’électricité consommés par an.
• Interdiction de louer depuis plus de douze mois.
• Arrêté d’inhabitabilité depuis plus de douze mois.

Le Service régional des logements inoccupés fait le constat, puis vous laisse trois mois pour vous défendre, preuves à l’appui. Des travaux comptent comme justification s’ils sont menés de manière effective, continue et diligente. S’ils sont seulement programmés, ils doivent en plus rendre impossible toute occupation, même temporaire ou partielle.

Le calcul de l’amende

L’amende est de 500 € par mètre courant de la façade la plus longue, pour chaque niveau. Les sous-sols et les combles non aménagés ne comptent pas comme niveaux. Une maison vide avec un rez, deux étages et 4 mètres de façade entraîne donc une amende de 6 000 €. Elle est ensuite multipliée par le nombre d’années écoulées depuis le premier constat.

Sauf caution, l’amende est couverte par une hypothèque légale, c’est-à-dire un droit de la Région sur le logement. À défaut de paiement, la Région peut faire mettre le logement en vente publique.

La taxe communale

Votre commune peut, de son côté, lever une taxe sur les logements inoccupés. La Ville de Bruxelles taxe ainsi les immeubles inoccupés, déclarés inhabitables ou non. Son règlement du 23 juin 2025 fixe 609 € par mètre de façade et par niveau inoccupé en 2026. En cas de vente, cette taxe n’est plus due après le mois de l’acte.

La gestion publique

Un logement inoccupé, interdit à la location ou frappé d’un arrêté d’inhabitabilité peut aussi passer en gestion publique. Après une proposition puis une mise en demeure, un opérateur public peut le gérer et le louer pendant neuf ans. Les baux qu’il conclut s’imposent de plein droit à tout nouveau propriétaire.

Le précompte immobilier reste dû

À Bruxelles, vous payez le précompte immobilier d’une maison inhabitable même si elle reste vide et sans revenu. Depuis l’exercice d’imposition 2017, la remise pour inoccupation ou improductivité n’existe plus. Le 5 mars 2026, la Cour constitutionnelle a validé cette règle, même pour une inoccupation que vous ne choisissez pas.

Rénover à Bruxelles en 2026 : primes suspendues

Pour rénover à Bruxelles en 2026, ne comptez pas sur les primes RENOLUTION : elles sont suspendues. Bruxelles Environnement le précise sur sa page des primes, datée du 14 septembre 2026. Au 31 octobre 2026, le site RENOLUTION signale qu’aucune décision du Gouvernement ne prévoit de nouvelle aide.

Vous pouvez toutefois compter sur deux appuis.

• Homegrade : conseil et accompagnement gratuits pour rénover votre logement privé.
• Le crédit ECORENO : un prêt qui permet de préfinancer les travaux.

Sans prime, les travaux exigés par la DIRL ou le bourgmestre restent à votre charge. Vérifiez l’état des primes pour rénover un logement insalubre le jour où vous signez un devis.

Vendre une maison insalubre à Bruxelles

Vendre une maison insalubre à Bruxelles est possible, même si elle est interdite à la location ou frappée d’un arrêté. Le compromis type bruxellois des notaires vous fait déclarer une éventuelle interdiction de location ou amende administrative. Vous y indiquez aussi si vous avez l’attestation de contrôle de conformité, et signalez tout constat de logement inoccupé.

Le Code civil vous impose un devoir d’information dès les négociations. Remettez donc à l’acheteur l’arrêté, la mise en demeure ou le procès-verbal de la DIRL, s’ils existent.

Maison louée : le bail et le droit de préférence

Si la maison est louée, l’acheteur reprend le bail pour l’avenir et en reçoit une copie avant de signer. Votre locataire domicilié peut aussi acheter en priorité, sauf exceptions prévues par le Code, parmi lesquelles l’arrêté d’inhabitabilité. L’interdiction de la DIRL n’y figure pas : interrogez le notaire avant de vendre une maison insalubre avec un locataire.

PEB, électricité, sol, urbanisme : quatre documents

Quatre documents accompagnent la vente d’une maison bruxelloise, insalubre ou non.

• Certificat PEB : à établir avant la mise sur le marché, même pour une maison insalubre. Sont notamment exclus la ruine et le bien inaccessible : toit disparu, façade incomplète, baies murées, scellés de police.
• Contrôle électrique : une visite de contrôle pour une installation antérieure au 1er octobre 1981, sans examen complet depuis. Un acheteur qui démolit ou refait toute l’installation peut convenir avec vous de s’en passer.
• Attestation du sol : à demander, puis à transmettre à l’acheteur avant l’offre ou le compromis. Elle est délivrée dans les 20 jours.
• Renseignements urbanistiques : la commune les délivre dans les 30 jours, sur une description de la maison telle qu’elle existe.

Nous la vendre avec la mise en demeure ou l’arrêté

Plutôt que de rénover, vous pouvez nous vendre votre maison insalubre directement, sans travaux ni nettoyage. Indiquez-nous son adresse et son état, avec la mise en demeure de la DIRL ou l’arrêté s’ils existent. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.

Si un arrêté du bourgmestre impose des travaux, ils passent à notre charge. Nous pouvons aussi vider la maison à nos frais, et l’acheter avec le locataire en place. Aucune commission n’est due, et aucune banque ne doit approuver de prêt.

L’acte se signe chez le notaire en général 5 à 8 semaines au plus vite après votre accord. Si votre calendrier exige un délai plus long, nous attendons sans problème. Quand votre locataire a un droit de préférence, ses 30 jours pour répondre allongent un peu ce délai. Comme il intègre les travaux exigés, notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. Ce rachat de maison insalubre vaut pour les 19 communes de la Région.