Qu’est-ce qu’un arrêté d’insalubrité ?
Un arrêté d’insalubrité est une décision du bourgmestre qui impose des mesures à un logement insalubre ou dangereux. Il repose sur l’une de deux bases, chacune avec ses propres règles. Repérez dans votre arrêté le texte qu’il cite : vos recours en dépendent.
Première base : le code du logement de votre Région
- En Wallonie, c’est le Code wallon de l’habitation durable. Il prévoit une enquête de salubrité avant l’arrêté, puis le bourgmestre statue sur le rapport dans les trois mois.
- À Bruxelles, le Code bruxellois du logement confie le contrôle des logements loués à l’inspection régionale, la DIRL. Elle peut en interdire la location, mais cette interdiction n’est pas un arrêté.
- En Flandre, le Vlaamse Codex Wonen, ou code flamand du logement, permet de déclarer un logement inadapté ou inhabitable. Inadapté veut dire qu’au moins un défaut grave a été relevé. Inhabitable veut dire qu’un défaut fait courir un danger direct aux habitants, ou leur impose des conditions de vie indignes.
Seconde base : la police du bourgmestre
La Nouvelle loi communale fait du bourgmestre l’autorité de police de sa commune. Son article 135 charge les communes de la salubrité et de la sûreté dans les rues, lieux et édifices publics. Il vise aussi les bâtiments menaçant ruine, à réparer ou à démolir.
En Wallonie, ce pouvoir permet d’ordonner par arrêté de police la réparation, l’évacuation, l’inhabitabilité, voire la démolition. Il peut s’exercer en même temps que celui du Code wallon.
À Bruxelles, l’arrêté d’insalubrité du bourgmestre se fonde sur cette loi. En Flandre, le bourgmestre peut y recourir en cas d’urgence. Le danger doit alors être aigu pour les occupants, le voisinage ou les passants.
Ce que l’arrêté peut vous imposer
L’arrêté peut vous imposer des travaux, une démolition, l’interdiction d’occuper la maison ou le départ de ses occupants.
En Wallonie : travaux, interdiction d’occuper, affichage
Pour une maison insalubre en Wallonie, l’arrêté pris sur le Code peut ordonner des travaux. Ils vont de la réhabilitation à la démolition, en passant par la restructuration. L’arrêté peut aussi interdire d’occuper la maison. Votre maison est-elle seulement insalubre, ou aussi inhabitable ? Voyez ce qui distingue une maison insalubre ou inhabitable.
Si la maison est déclarée inhabitable ou interdite d’accès, l’affichage de l’arrêté dure jusqu’à la levée.
Les occupants qui doivent partir sans avoir le temps de se reloger reçoivent une proposition de relogement. Elle leur parvient au plus tard au moment de l’expulsion, même pour un arrêté de police.
Laisser quelqu’un y habiter malgré l’interdiction peut vous valoir une amende pour logement insalubre. Son montant va de 500 à 12 500 € pour chaque habitation.
À Bruxelles : travaux, départ des occupants, scellés
L’arrêté du bourgmestre qui frappe une maison insalubre à Bruxelles peut vous ordonner des travaux. Il peut aussi faire partir les occupants, dans un délai fixé ou sur-le-champ, et poser des scellés.
Si l’arrêté déclare la maison inhabitable, il ouvre la gestion publique : un opérateur public peut alors la louer. Il écarte aussi le droit de préférence, qui permet à votre locataire d’acheter en priorité. Retenez-le si vous comptez vendre une maison insalubre avec un locataire.
Certaines communes taxent en plus chaque année les maisons sous arrêté. À Uccle, par exemple, cette taxe atteint 3 320 € par bien en 2026.
En Flandre : inventaire, travaux, départ des occupants
Le jour même où il est pris, l’arrêté qui vise une maison insalubre en Flandre l’inscrit à l’inventaire régional. Si elle peut être rénovée, c’est à vous, comme propriétaire ou usufruitier, de faire les travaux. Hors urgence, l’article qui les impose ne fixe aucun délai.
Un logement impossible à rénover doit être démoli ou changer d’usage, sauf si la démolition est interdite. Si le logement est inhabitable, le bourgmestre peut décider que ses occupants doivent partir. Face à un danger aigu, il peut même le faire sceller. Si les occupants sont relogés, la commune peut faire payer au bailleur le déménagement, le stockage des meubles et l’installation.
Les travaux d’office : quand la commune fait les travaux à vos frais
Les travaux d’office sont ceux que la commune fait réaliser à vos frais, quand vous n’agissez pas.
- Wallonie, arrêté pris sur le Code : faute de travaux de votre part, le bourgmestre les fait exécuter. Vous devez en rembourser les frais, de même que tout autre titulaire d’un droit réel, comme un usufruitier. Si la maison est louée, le bailleur y est tenu aussi.
- Bruxelles, arrêté de police : la commune ou un tiers peut réaliser les travaux à votre place, sur ordre du bourgmestre. Ils vous sont ensuite facturés.
- Flandre, logement inhabitable : des travaux urgents peuvent vous être imposés, à finir en quinze jours au plus. À défaut, le bourgmestre peut les faire réaliser, puis vous en réclamer le coût sur présentation d’un relevé.
Pour un arrêté de police wallon ou flamand, lisez ce qu’il prévoit si les travaux ne sont pas faits.
Contester l’arrêté : recours et délais
Pour contester un arrêté pris sur un code du logement, vous formez un recours auprès de la Région. Le délai est de 15 jours en Wallonie et de 30 jours en Flandre. À Bruxelles, le recours de 30 jours vise l’interdiction de louer décidée par la DIRL, qui n’est pas un arrêté.
Ces recours et ces délais valent seulement pour les décisions prises sur un code régional du logement. Si votre arrêté repose sur la Nouvelle loi communale, montrez-le à un avocat sans attendre. Il vous dira si un recours existe, et dans quel délai.
| Wallonie | Bruxelles | Flandre | |
|---|---|---|---|
| Décision contestée | Arrêté du bourgmestre pris sur le Code wallon | Interdiction de louer de la DIRL (Code bruxellois) | Arrêté qui déclare le logement inadapté ou inhabitable (code flamand) |
| Recours adressé à | Gouvernement wallon, par recommandé | Gouvernement ou son fonctionnaire délégué | Ministre flamand du Logement, par envoi sécurisé, comme un recommandé |
| Délai | 15 jours, dès que vous avez connaissance de la décision | 30 jours dès la réception de la décision | 30 jours dès la notification de la décision |
| Faute de décision à temps | Recours réputé non fondé si l’arrêté n’est pas annulé dans les 45 jours | Interdiction infirmée après 30 jours, ou 60 en cas de nouvelle enquête | Recours réputé rejeté après 3 mois, ou 4 en cas de nouvelle enquête |
En Wallonie, envoyez votre recours motivé, par recommandé, au SPW Logement, l’administration régionale du logement. Son service Recours se trouve rue des Brigades d’Irlande 1, à 5100 Jambes. Sauf urgence impérieuse, ce recours suspend l’arrêté.
En Flandre, le recours suspend l’inscription à l’inventaire régional. Votre requête doit indiquer la décision, l’adresse du logement et vos motifs. Le délai court dès le lendemain du jour où vous recevez l’arrêté. Un recommandé est réputé reçu le troisième jour ouvrable après son dépôt à la poste.
Faire lever l’arrêté : travaux, contrôle et décision
Faire lever l’arrêté passe d’abord par les travaux qu’il exige, puis par leur contrôle. Face à un arrêté de police, interrogez votre commune sur ce qu’elle attend pour le lever.
En Wallonie : prouver les travaux, puis les faire constater
En Wallonie, gardez la preuve de tous les travaux : factures, photos avant et après. Joignez-y les attestations de conformité de l’électricité et du gaz. Sans elles, la maison ne remplit pas un critère de salubrité.
Demandez ensuite à votre commune comment elle constate les travaux. À Verviers, par exemple, une commission communale vérifie la mise en conformité. L’arrêté d’inhabitabilité peut alors être levé, et la ville peut même accorder, sous conditions, une prime à la levée.
À Bruxelles : l’attestation qui permet de relouer
Pour relouer un logement interdit par la DIRL, il vous faut une attestation de contrôle de conformité. Demandez-la, pour 200 €, une fois tous les travaux exigés terminés. La décision intervient dans les six semaines qui suivent la visite de contrôle. Un refus se conteste dans les 30 jours. Une fois l’attestation obtenue, le bourgmestre est invité à lever les scellés posés pour faire respecter l’interdiction.
En Flandre : l’attestation de conformité
En Flandre, toute demande de levée, quel qu’en soit l’auteur, se traite comme une demande d’attestation de conformité. Pour l’enquête, la commune peut facturer jusqu’à 200 € par logement, un plafond indexé chaque année depuis 2025. Le bourgmestre rend sa décision au plus tard 60 jours après l’enquête. S’il accepte, il vous délivre l’attestation, et l’arrêté est réputé levé à la date de celle-ci.
En cas de refus ou de silence, vous avez 30 jours pour demander une enquête à la Région. Elle peut alors vous délivrer l’attestation dans les 60 jours. Si la maison est démolie ou affectée à un autre usage, l’arrêté est levé sans attestation.
Envoyez ensuite l’attestation, par recommandé, à l’agence flamande du logement, en lui demandant de rayer le logement de l’inventaire. C’est cette radiation qui arrête la taxe régionale. Sans réponse de l’agence en 3 mois, votre demande est tenue pour acceptée.
Vendre une maison encore sous arrêté
Vendre une maison encore sous arrêté est possible, même avant les travaux. Dès les négociations, le Code civil vous impose de renseigner l’acheteur comme l’exigent la bonne foi et les usages. Remettez-lui une copie de l’arrêté et du rapport d’enquête.
Les compromis types des notaires prévoient ces cas : l’inventaire dans le modèle flamand, l’interdiction de location dans le modèle bruxellois. En Flandre, c’est aussi au notaire d’avertir l’acheteur de la déclaration ou de l’inscription à l’inventaire. Il le fait au plus tard au transfert de propriété.
Vous pouvez aussi nous vendre votre maison insalubre telle qu’elle est, sous arrêté. Nous reprenons alors les travaux imposés par la commune. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification. Une fois contresignée, l’offre engage les deux parties.
Comme nous prenons les travaux à notre charge, notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. Entre votre accord et l’acte notarié, prévoyez en général 5 à 8 semaines au plus vite. Ce calendrier s’adapte au vôtre : nous attendons si vous avez besoin de temps. Ce rachat de maison insalubre s’applique aux trois Régions, sous arrêté ou non.
Questions fréquentes : arrêté d’insalubrité
Comment obtenir un arrêté d’insalubrité ?
Pour obtenir un arrêté d’insalubrité, il faut d’abord une enquête sur le logement, en Wallonie et en Flandre. En Wallonie, le propriétaire comme l’occupant peut demander l’enquête à la commune, ou au SPW si elle n’est pas compétente. En Flandre, toute personne qui a un intérêt peut saisir le bourgmestre, par envoi sécurisé et avec une demande motivée. À Bruxelles, l’arrêté relève du bourgmestre, quand il estime la salubrité publique en jeu. Une plainte à la DIRL, elle, vise un logement loué et peut mener à une interdiction de louer.
Comment avoir un certificat d’insalubrité ?
La preuve écrite de l’insalubrité est le rapport d’enquête, puis l’arrêté qui s’appuie sur lui. En Wallonie, ce rapport conclut par un avis : salubre, améliorable, non améliorable, inhabitable ou surpeuplé. En Flandre, le rapport technique classe chaque défaut en trois catégories. Le document que délivre l’autorité, à Bruxelles et en Flandre, prouve plutôt l’inverse : la conformité du logement. À Bruxelles, le propriétaire d’un logement libre peut ainsi demander un certificat de conformité avant de le mettre en location.
Combien de temps dure un arrêté d’insalubrité ?
Il dure jusqu’à sa levée, et le cap des douze mois alourdit ses suites dans les trois Régions. En Wallonie, au bout d’un an, le logement déclaré inhabitable est présumé inoccupé. À Bruxelles, cette présomption s’applique à la maison frappée depuis plus de douze mois d’un arrêté d’inhabitabilité. Elle peut mener à une amende régionale ou à une taxe sur les logements inoccupés. En Flandre, sauf exonération, la taxe régionale est due après un an d’inventaire, au double de son montant de base. Elle augmente ensuite chaque année, jusqu’à cinq fois ce montant.
Un arrêté d’insalubrité est-il public ?
En Wallonie, la commune tient une liste à jour des maisons inhabitables ou interdites d’accès. Verviers, par exemple, publie aussi ses arrêtés d’inhabitabilité sur son site. En Flandre, chacun peut consulter à la commune l’extrait de l’inventaire régional. L’agence flamande du logement peut aussi transmettre l’arrêté aux notaires et agents immobiliers, en vue d’une vente. À Bruxelles, toute publicité de vente doit signaler sans équivoque une interdiction de louer.
Faut-il contester l’arrêté avant de vous vendre la maison ?
Non. Nous faisons notre offre sur la maison telle qu’elle est, sous arrêté. Envoyez-nous son adresse, une description de son état et une copie de l’arrêté. L’arrêté nous dit quels travaux chiffrer dans notre prix, que vous recevez sous 48 h. Après votre accord, une seule visite suffit, dans les 10 jours.