Peut-on vendre une maison avec une toiture à refaire ?
Oui, une maison avec une toiture à refaire se vend telle qu’elle est, sans réparation préalable. Le compromis type des notaires la remet à l’acheteur dans son état actuel, toiture comprise. L’acheteur y déclare avoir pu la visiter : montrez-lui donc le grenier, la charpente et les traces d’infiltration.
Dites-lui aussi, avant de signer, tout ce que vous savez de la toiture. Le Code civil fait peser ce devoir d’information sur vous pendant toute la négociation. Trois sujets comptent.
- Les fuites : par où l’eau entre, par quel temps, depuis quand.
- Les réparations : tuiles remplacées, bâche posée, gouttière refaite, et par qui.
- Les avis reçus : rapport ou devis de couvreur, déclaration de sinistre à l’assurance.
La maison cumule d’autres défauts ? Vendre une maison en mauvais état demande la même transparence.
Toiture abîmée : ce que voit l’acheteur et ce que dit sa banque
Une toiture abîmée, l’acheteur la voit souvent dès la visite : tuiles déplacées, plafond taché, bois humide au grenier. Attendez-vous à ce qu’il retranche de son offre le prix d’une toiture neuve.
S’il emprunte, le compromis type lui permet de signer sous condition de crédit, avec un délai fixé en semaines. Un refus de la banque, prouvé et signalé dans ce délai, rend la vente inexistante. Jusqu’à l’échéance, elle peut donc tomber.
Notre achat, lui, ne dépend d’aucune banque.
Faut-il refaire la toiture avant de vendre ?
Non, refaire la toiture n’est pas une condition pour vendre.
Le prix du chantier
Le prix d’une toiture à refaire dépend de six éléments, à faire détailler dans chaque devis.
- La surface : le nombre de m² de versants à couvrir.
- Le matériau : tuiles, ardoises, zinc, ou membrane pour un toit plat.
- La charpente : à conserver, à traiter ou à remplacer en partie.
- L’isolation : déjà en place, ou à poser en même temps.
- L’accès : échafaudage, nacelle, rue étroite ou maisons mitoyennes.
- L’amiante : une couverture en amiante-ciment se dépose avec précaution, et vendre une maison avec de l’amiante suit d’autres règles.
Demandez plusieurs devis sur la même liste de travaux : ils deviennent alors comparables. Pour le reste des travaux, voyez le coût de rénovation d’une maison insalubre.
Le délai et le permis
Refaire d’abord retarde la vente : il faut trouver un couvreur libre, attendre un temps sec, puis contrôler le travail fini.
Avant de changer la couverture ou la forme du toit, demandez à votre commune si un permis d’urbanisme est nécessaire. Dans le compromis type wallon, vous listez les travaux que vous avez faits sans permis, avec leur année d’achèvement. Une toiture refaite sans le permis exigé devra donc y figurer.
Les aides en 2026
Les aides pour refaire une toiture dépendent de votre Région, et parfois du fait que vous habitiez la maison.
- En Wallonie, depuis le 1er octobre 2026, l’aide de la Région prend la forme de prêts. Elle se calcule sur l’ensemble du projet, toiture comprise. Au 3 novembre 2026, la SWCS ne proposait encore qu’une préinscription, en attendant début 2027. Il faut en principe d’abord un audit du logement de moins d’un an. Le Rénopack, qui réduit le montant à rembourser, suppose d’habiter la maison dans les 24 mois de l’octroi du prêt.
- À Bruxelles, la Région a suspendu les primes RENOLUTION.
- En Flandre, la prime à la rénovation, Mijn VerbouwPremie, a changé au 1er mars 2026. Elle laisse moins de droits à qui n’habite pas la maison.
Avant de chiffrer votre toiture, faites le point sur ces primes pour rénover un logement insalubre.
Si vous vendez sans refaire, devis, permis et chantier passent à l’acheteur.
La toiture est-elle un vice caché ?
Un défaut de toiture est un vice caché s’il était invisible lors des visites. Encore faut-il qu’il soit grave : connu de l’acheteur, il l’aurait fait renoncer ou payer moins. Une fuite visible à la visite est au contraire un vice apparent, dont la loi ne vous rend pas responsable.
Avec le compromis type, l’acheteur ne peut agir que s’il démontre que vous saviez, sans l’avoir dit. Repeindre en silence le plafond taché par une fuite connue peut même relever du dol, une tromperie volontaire. Déclarez donc la fuite dans le compromis : c’est ce qui vous protège quand vous vendez votre maison en l’état.
Toiture et insalubrité
Une toiture qui fuit ou menace de céder compte parmi les causes d’insalubrité dans les trois Régions.
- En Wallonie, une infiltration par la toiture est un manquement aux critères minimaux de salubrité. La couverture ne doit présenter aucun défaut qui puisse entraîner sa dislocation, sa chute ou son effondrement.
- À Bruxelles, les exigences élémentaires jugent l’état de la construction notamment sur les charpentes et « les toitures et accessoires ». Elles visent aussi l’infiltration due à la toiture ou à l’évacuation des eaux de pluie.
- En Flandre, les contrôleurs relèvent sur un modèle de rapport technique les éléments porteurs du toit abîmés ou qui fléchissent. Ils y notent aussi une cheminée instable et l’eau qui s’infiltre par le toit.
Relevés lors d’une enquête, ces défauts peuvent mener à un arrêté d’insalubrité, qui impose des travaux ou interdit d’habiter. La maison reste vendable sous arrêté : voyez comment vendre votre maison insalubre.
L’eau a déjà gagné les murs ou les plafonds ? Lisez alors comment vendre une maison humide.
Nous rachetons votre maison avec sa toiture en l’état
Votre maison, nous la rachetons avec sa toiture en l’état : aucun devis de couvreur, aucune réparation avant la vente. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.
- Parlez-nous de la toiture : l’adresse de la maison, où l’eau entre, ce qui a déjà été réparé.
- Recevez notre prix : l’offre arrive sous 48 h, gratuite, établie à distance.
- Acceptez-le : votre signature sur l’offre reste soumise à notre visite. Notre signature ajoutée, l’offre vous lie autant qu’elle nous lie.
- Ouvrez-nous la maison une fois : nous vérifions sur place votre description, sous 10 jours après votre accord. Si tout concorde, le prix reste le même. Sinon, vous recevez un prix ajusté.
- Signez l’acte : chez le notaire, il se tient en général 5 à 8 semaines au plus vite après votre accord. Vous voulez plus de temps ? Nous attendons.
Un arrêté impose de refaire la toiture ? Nous reprenons ces travaux. Des meubles restent dans la maison ? Nous pouvons la vider, à nos frais. Aucune commission ne vous est demandée.
Notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. La toiture neuve y est comptée, avec les surprises de la dépose, comme une charpente plus abîmée que prévu. Un particulier offrira parfois plus, mais avec un prêt, la vente attend l’accord de sa banque.
Sous arrêté, les cinq étapes ne changent pas : c’est le même rachat de maison insalubre que pour toute autre maison.
Questions fréquentes : vendre une maison avec une toiture à refaire
Quel prix pour refaire une toiture de 100 m² en Belgique ?
Le prix pour refaire une toiture de 100 m² en Belgique se fixe sur devis, TVA à 6 % ou 21 %. Six éléments le font varier : surface, matériau, charpente, isolation, accès et amiante éventuel. Le taux réduit de 6 % vise une habitation de plus de 10 ans, et d’autres conditions s’y ajoutent. Si une seule condition manque, la TVA passe à 21 %. Les matériaux que vous achetez vous-même restent taxés à 21 %. Comparez donc les devis TVA comprise : c’est ce montant que vous paierez.
Faut-il boucher un trou dans la toiture en attendant la vente ?
Oui, bouchez-le en attendant, par une bâche ou quelques tuiles remises en place. Jusqu’à l’acte, la maison reste à vos risques, et le compromis type vous fait garder l’assurance incendie. Signalez cette réparation provisoire à l’acheteur, pour qu’il ne la prenne pas pour une réfection.
Que remettre à l’acheteur si la toiture a déjà été réparée ?
Remettez-lui les factures et le rapport du couvreur : ils montrent ce qui a été fait, et quand. Dans le compromis type, vous déclarez si des travaux faits depuis le 1er mai 2001 exigeaient un dossier d’intervention ultérieure. Ce dossier renseigne sur la maison ceux qui y travailleront plus tard. S’il en faut un, vous vous engagez à le remettre au plus tard à la signature de l’acte. En cas de doute pour votre toiture, interrogez votre notaire.
Avez-vous besoin d’un devis de couvreur pour faire votre offre ?
Non, votre description suffit, avec l’adresse de la maison : fuites, matériau, réparations déjà faites. S’il existe un devis ou un rapport de couvreur, joignez-le. Nous vous envoyons notre offre sous 48 h, avant tout passage chez vous. Une fois le prix accepté, nous vérifions la toiture lors d’une seule visite, dans les 10 jours.