Insalubre ou inhabitable : la différence en une phrase
La différence entre insalubre et inhabitable tient au danger pour ceux qui occupent la maison. Une maison insalubre n’atteint pas les normes minimales fixées par sa Région. Une maison inhabitable est hors normes, et y vivre devient en plus dangereux, pour la sécurité comme pour la santé. En Wallonie et en Flandre, le second mot s’ajoute donc au premier.
Chaque Région a ses propres mots, et seul compte celui de votre rapport ou de votre arrêté.
- Wallonie : améliorable, non améliorable, inhabitable.
- Bruxelles : non conforme, interdit à la location, inhabitable.
- Flandre : inadapté, « ongeschikt » en néerlandais, et inhabitable, « onbewoonbaar ».
Tant qu’aucune autorité n’a examiné votre maison, ces mots ne la qualifient pas officiellement. Pour la situer vous-même, faites le test de la maison insalubre.
En Wallonie : améliorable, non améliorable, inhabitable
En Wallonie, ce sont les travaux nécessaires qui séparent le logement améliorable du logement non améliorable.
- Améliorable : des travaux appropriés rendraient la maison salubre, dans les limites de coût et d’ampleur fixées par le Gouvernement.
- Non améliorable : les travaux nécessaires dépasseraient ces limites, en coût et en ampleur.
Un arrêté du Gouvernement fixe la limite de coût à 1 000 € par mètre carré de superficie utile. Ce montant, hors TVA et frais généraux, est indexé chaque 1er janvier depuis 2020. L’ampleur, elle, résulte d’un ou plusieurs manquements que l’arrêté énumère, dont la contamination généralisée par la mérule.
Le troisième mot, inhabitable, ne se mesure pas aux travaux mais au danger. La maison est hors normes, et l’occuper menace la santé ou la sécurité des personnes qui y vivent.
L’enquêteur propose ces mots dans le rapport qui clôt l’enquête de salubrité. Dans les trois mois, le bourgmestre décide sur cette base des mesures qui visent une maison insalubre en Wallonie.
À Bruxelles : non conforme, interdit à la location, inhabitable
À Bruxelles, un logement non conforme ou interdit à la location relève de la Région, un logement inhabitable du bourgmestre.
Non conforme. Le logement ne respecte pas les normes de sécurité, de salubrité ou d’équipement du Code bruxellois du logement. Elles valent pour tout logement, mais leurs sanctions visent celui qui le loue ou le donne en occupation.
Interdit à la location. L’interdiction vient de l’inspection régionale du logement, la DIRL, et non d’un arrêté. La Région précise que la DIRL est uniquement compétente pour les logements mis en location.
Inhabitable. C’est le bourgmestre qui prononce ce mot, par un arrêté pris sur la Nouvelle loi communale. Il agit quand il estime en jeu la sécurité et la salubrité publiques.
L’interdiction de la DIRL vise le bailleur : plus de location ni d’occupation. L’arrêté du bourgmestre peut, lui, ordonner des travaux, faire partir les occupants et poser des scellés. Pour une maison insalubre à Bruxelles, regardez donc qui signe la décision : vos recours en dépendent.
En Flandre : inadapté (ongeschikt) et inhabitable (onbewoonbaar)
En Flandre, le logement devient inadapté dès un seul défaut grave, et inhabitable avec un défaut plus lourd. Le contrôleur classe chaque défaut de I, le plus léger, à III, le plus lourd.
- Inadapté : il suffit d’un défaut de catégorie II, grave, mais sans danger direct pour les occupants.
- Inhabitable : un défaut de catégorie III, source de conditions de vie indignes ou d’un danger direct.
Un arrêté du bourgmestre rend le mot officiel, que votre maison soit louée, vide ou habitée par vous. Pour une maison insalubre en Flandre, une enquête de conformité précède cet arrêté. Face à un logement inhabitable, le bourgmestre peut en plus imposer des travaux urgents et faire partir les occupants.
Ce que chaque qualification change pour vous
Chaque qualification change pour vous l’usage de la maison, ses charges et ce que l’acheteur saura.
| Région et qualification | Qui décide | Ce qu’elle change |
|---|---|---|
| Wallonie, améliorable | Bourgmestre | Travaux imposés possibles, remise du précompte écartée par l’administration même sous arrêté d’inhabitabilité |
| Wallonie, non améliorable | Bourgmestre ou délégué du ministre du Logement | Remise du précompte possible au-delà de 12 mois d’inoccupation |
| Wallonie, inhabitable | Bourgmestre | Arrêté affiché, maison présumée inoccupée après 12 mois |
| Bruxelles, non conforme | DIRL | Mise en demeure, amende si le logement a été loué |
| Bruxelles, interdit à la location | DIRL | Plus de location, mention dans l’annonce de vente, inoccupation présumée au-delà de 12 mois |
| Bruxelles, inhabitable | Bourgmestre | Départ des occupants et scellés possibles, inoccupation présumée au-delà de 12 mois, pas de droit de préférence du locataire |
| Flandre, inadapté | Bourgmestre | Inventaire, taxe après 12 mois, acheteur informé par le notaire |
| Flandre, inhabitable | Bourgmestre | Mêmes effets, plus travaux urgents en 15 jours au plus et départ des occupants possibles |
Habiter ou louer la maison
En Wallonie, louer ou laisser habiter une maison interdite d’occupation expose à une amende administrative. Elle peut atteindre 12 500 € par habitation, avec un minimum de 500 €. Le parquet peut opter pour des poursuites pénales, qui excluent alors cette amende.
À Bruxelles, une interdiction de la DIRL bloque toute location jusqu’à l’attestation de contrôle de conformité. Louer un logement non conforme expose aussi à une amende de 2 000 à 25 000 € pour chaque logement loué.
En Flandre, toute location d’un logement non conforme est pénalement punissable, même sans déclaration. L’amende pour logement insalubre peut y atteindre 200 000 €.
La remise du précompte, Région par Région
Une remise de précompte immobilier d’une maison inhabitable n’existe qu’en Wallonie et en Flandre. La Wallonie exige une maison vide 180 jours par an au moins, sans revenu et contre votre volonté. L’administration ne tient pas pour involontaire l’inoccupation due à un « arrêté d’inhabilité » d’un « immeuble insalubre améliorable ». Après 12 mois, la remise ne continue que dans quelques cas, dont le logement non améliorable reconnu.
En Flandre, vous pouvez demander la remise pour une maison non meublée, vide et sans revenu 90 jours dans l’année. Passé 12 mois, vous devez en plus prouver que la maison reste vide malgré vous. À Bruxelles, elle a disparu à partir de l’exercice 2017, quelle que soit la qualification.
Ce que l’acheteur doit savoir
Ce que l’acheteur doit savoir varie avec la Région, mais vous pouvez vendre une maison insalubre dans les trois.
À Bruxelles, l’annonce de vente d’un logement interdit à la location doit le dire sans équivoque. Un arrêté d’inhabitabilité y écarte le droit de votre locataire d’acheter en priorité.
En Flandre, le notaire signale à l’acheteur l’arrêté ou l’inscription à l’inventaire, à l’acte au plus tard. La taxe régionale est ensuite réclamée à l’acheteur, dès l’échéance qui suit la vente.
En Wallonie, une maison déclarée inhabitable garde son arrêté affiché jusqu’à sa levée. Remettez aussi à l’acheteur une copie de votre arrêté d’insalubrité et du rapport d’enquête.
Vendre une maison déclarée inhabitable, en l’état
Vous pouvez vendre en l’état une maison déclarée inhabitable : nous rachetons aussi ces maisons, arrêté compris. Notre offre dépend de l’état de la maison et de l’arrêté, plus que du mot qui la qualifie.
Donnez-nous son adresse et décrivez-la, arrêté joint s’il y en a un. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.
Les travaux qu’impose un arrêté passent à notre charge. Si la maison est pleine, nous pouvons la vider, à nos frais. Chez le notaire, l’acte de vente se signera en général 5 à 8 semaines au plus vite après l’accord. Mais nous attendons si vous avez besoin de temps.
Parce que nous reprenons ces travaux, notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. Notre rachat de maison insalubre couvre la Wallonie, Bruxelles et la Flandre.
Questions fréquentes : insalubre ou inhabitable
Peut-on contester la qualification d’une maison ?
Oui, mais les délais sont courts, et la voie de recours dépend de l’autorité qui a décidé. En Wallonie, le bourgmestre vous annonce d’abord la décision qu’il compte prendre. Dans les 10 jours, vous pouvez lui écrire vos observations ou demander à être entendu. Contre un arrêté fondé sur le Code wallon, le recours au Gouvernement s’envoie par recommandé dans les 15 jours. En Flandre, vous avez 30 jours pour saisir le Gouvernement flamand. À Bruxelles, une interdiction de la DIRL se conteste dans les 30 jours. Contre un arrêté de police du bourgmestre, montrez-le vite à un avocat.
Une maison inhabitable est-elle aussi considérée comme inoccupée ?
Oui en Wallonie et à Bruxelles, après un an sous la déclaration d’inhabitabilité. Vous pouvez renverser cette présomption. La commune wallonne vous laisse 60 jours pour vous justifier, la Région bruxelloise trois mois. En Flandre, une maison reprise à l’inventaire régional n’entre pas dans le registre communal des logements vides.
Combien coûte la taxe sur une maison inhabitable ?
En Flandre, la taxe régionale est due une fois la maison inscrite 12 mois de suite à l’inventaire. Elle vaut alors deux fois une base de 1 300 € en 2025, le dernier montant publié. Chaque année d’inscription ajoute une fois la base, jusqu’à cinq fois au total. Si vous y habitez sans autre logement, vous pouvez en être exonéré. En Wallonie, le modèle de taxe de la circulaire budgétaire 2026 compte comme inoccupée la maison sous arrêté d’inhabitabilité. Chaque commune décide de lever cette taxe sur les logements inoccupés et en fixe le taux. La circulaire lui recommande un taux de 333,26 € au plus par mètre courant de façade. À Bruxelles, une commune peut aussi taxer les biens sous arrêté du bourgmestre. Uccle, par exemple, fixe cette taxe à 3 320 € par bien pour 2026.
Comment obtenir une offre sans connaître la qualification de ma maison ?
Décrivez-nous la maison et donnez son adresse, sans chercher le bon mot juridique. Joignez le rapport d’enquête ou l’arrêté si vous en avez un : il nous indique les travaux à chiffrer. L’offre, gratuite, part de votre description et vous arrive sous 48 h. Si vous acceptez, une visite unique confirme ensuite ce que vous avez décrit, dans les 10 jours.