Peut-on vendre une maison avec de la mérule ?
Oui, vous pouvez vendre une maison avec de la mérule telle qu’elle est, sans traitement préalable. Avant l’acte chez le notaire, vous signez avec l’acheteur un compromis de vente. Dans le compromis type que publient les notaires, la maison passe à l’acheteur « dans son état actuel ». Il y affirme aussi avoir eu l’occasion de la visiter.
Aucun des documents de vente régionaux ou fédéraux, du certificat PEB au contrôle électrique, ne porte sur la mérule.
Deux points pèsent en revanche sur votre vente : ce que vous dites à l’acheteur, et l’étendue de la mérule. En Wallonie, une contamination importante compte même pour l’insalubrité de la maison.
La mérule : la reconnaître et ce qu’elle abîme
Pour reconnaître la mérule, regardez d’abord le bois de la maison près d’un endroit humide. Ce champignon, appelé Serpula lacrimans dans les normes wallonnes de salubrité, naît là où l’eau ne sèche pas. Il peut ensuite gagner le bois sec voisin, en y amenant l’eau sur plusieurs mètres. Il apparaît surtout dans les maisons anciennes.
Trois signes peuvent vous alerter.
- Des filaments blanchâtres, qui virent au gris ou au brun, parfois réunis en cordons épais.
- Des galettes grisâtres, brunes ou ocre rouge : c’est la partie visible du champignon.
- Un bois bruni, devenu cassant et friable.
La mérule fait pourrir le bois et traverse parfois la maçonnerie.
À l’œil, ces signes ne suffisent pas : faites confirmer la mérule par un spécialiste avant tout chantier. Pour recevoir notre offre, en revanche, l’adresse et votre description suffisent.
Devez-vous signaler la mérule à l’acheteur ?
Oui, si vous connaissez la mérule, signalez-la à l’acheteur avant toute signature. Le Code civil impose aux deux parties de s’informer l’une l’autre pendant la négociation.
Le compromis type des notaires montre l’enjeu. L’acheteur n’y garde qu’un recours pour les vices : prouver que vous connaissiez un vice caché et ne l’avez pas déclaré. Un vice caché, c’est un défaut que l’acheteur ne peut pas déceler en visitant.
Ce modèle vous fait aussi déclarer n’avoir connaissance d’aucun vice caché. Avec une mérule connue, cette phrase serait fausse : faites écrire la mérule dans le compromis.
Et la clause qui écarte les recours ne joue pas pour un vendeur de mauvaise foi. Taire volontairement une information que vous deviez donner peut être un dol, une tromperie qui permet d’annuler la vente. Poser un lambris neuf sur un mur atteint, juste avant de vendre, pourrait l’être aussi. L’acheteur doit toutefois prouver ce dol.
Remettez donc à l’acheteur tout ce que vous avez : rapport d’un spécialiste, devis, factures d’un ancien traitement. Pour le détail de la clause sur les vices, lisez comment vendre une maison en mauvais état.
Quand la mérule compte pour l’insalubrité
En Wallonie, la mérule compte pour l’insalubrité dès que la contamination est importante. Les critères minimaux de salubrité la rangent parmi les défauts de stabilité, avec les fondations défectueuses et les fissures profondes.
Généralisée, la mérule pèse plus lourd encore. Les textes wallons la citent parmi les manquements qui donnent leur ampleur aux travaux d’un logement non améliorable. Pour redevenir salubre, ce logement exige des travaux dont le coût et l’ampleur dépassent les limites de la Région. Après une enquête, un arrêté du bourgmestre peut imposer travaux, démolition ou interdiction d’occuper une maison insalubre en Wallonie.
À Bruxelles, les exigences élémentaires d’un logement excluent la présence de champignons, sans nommer la mérule. En Flandre, le rapport technique des contrôles de qualité cite la mérule parmi les défauts des caves. Le contrôleur y note sa gravité : limitée, grave ou très grave.
Votre maison n’a jamais été contrôlée ? Comparez son état avec la définition de la maison insalubre. Sous arrêté ou non, nous la rachetons en l’état, travaux imposés compris.
Traiter la mérule avant de vendre, ou vendre en l’état
Traiter la mérule avant de vendre demande un diagnostic, un chantier et du temps. Une vente en l’état vous dispense de ce parcours.
Le traitement commence par un diagnostic : un spécialiste confirme la mérule et mesure son étendue. Le chantier porte ensuite sur ce qu’elle a atteint : murs, planchers porteurs ou charpente en bois. Son coût dépend surtout de cette étendue. La mérule vient d’une humidité ancienne ou d’une inondation ? Voyez aussi comment vendre une maison humide, ou comment vendre une maison inondée.
En Flandre, une aide régionale peut porter sur le traitement des murs contre la mérule. Elle vise aussi le traitement des planchers porteurs et des charpentes en bois contre les champignons. Seules certaines catégories de revenus y ont accès. Vous devez en outre habiter la maison, ou la louer au moins neuf ans à une société de logement flamande. Pour la Wallonie et Bruxelles, voyez les primes pour rénover un logement insalubre encore ouvertes.
Vendre en l’état vous épargne trois charges.
- L’avance du traitement et des réparations.
- Le suivi des travaux, du diagnostic aux finitions.
- L’attente de la fin du chantier avant de mettre en vente.
Si vous traitez quand même, gardez le rapport et les factures pour l’acheteur. Et lorsque la mérule s’ajoute à d’autres défauts, voyez comment vendre votre maison en l’état.
Nous rachetons votre maison avec mérule
Nous rachetons votre maison avec mérule dans l’état où elle est : vous n’avez rien à traiter ni à réparer. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.
- Votre description : l’adresse, les pièces touchées par la mérule et, si vous l’avez, le rapport d’un spécialiste.
- Notre offre : nous la chiffrons à distance, à partir de ces éléments, et elle ne vous coûte rien.
- Votre accord : vous signez l’offre si son prix vous convient, sous réserve de notre visite. Signée par vous et par nous, elle engage les deux parties.
- La visite : dans les 10 jours après votre accord, nous vérifions sur place, une seule fois, jusqu’où va la mérule. Si la maison correspond à votre description, le prix est confirmé tel quel. Sinon, par exemple si la mérule est plus étendue, nous vous proposons un prix ajusté.
- L’acte : signé chez le notaire, en général 5 à 8 semaines au plus vite après votre accord sur le prix. Vous préférez une date plus lointaine ? Nous attendons.
Notre achat règle aussi le reste de la vente.
- Les travaux d’un arrêté : nous reprenons ceux que la commune impose.
- Le contenu : nous pouvons vider la maison à nos frais, meubles et objets compris.
- Le financement : notre offre ne contient aucune condition de crédit.
- La commission : il n’y en a pas, nous achetons pour notre compte.
Le prix que nous proposons n’est pas tout à fait au prix du marché. Il tient compte du traitement, des réparations et de ce que le chantier peut encore révéler. Ce montant figure dans l’offre, avant même notre passage. Un acheteur qui emprunte paiera peut-être plus. Mais il faudra passer par des visites, des devis de traitement et le feu vert de sa banque.
Notre rachat de maison insalubre suit ces étapes dans toute la Belgique, pour la mérule comme pour les autres défauts. Vous hésitez entre un particulier, une vente publique et un acheteur direct ? Voyez à qui vendre une maison insalubre dans votre cas.
Questions fréquentes : vendre une maison avec de la mérule
Est-ce que la mérule est un vice caché ?
Oui, la mérule est un vice caché quand elle échappe à la visite et qu’elle est grave. Un vice caché rend la maison impropre à son usage. Ou bien il en réduit l’usage au point que l’acheteur, informé, aurait renoncé ou payé moins. Les notaires citent la mérule parmi les exemples de vices cachés. Vous ne répondez pas, en revanche, des vices apparents, que l’acheteur a pu constater lui-même. Sans clause contraire au compromis, l’acheteur peut rendre la maison et récupérer le prix, ou la garder avec une réduction. Si vous connaissiez le vice, il peut aussi réclamer des dommages et intérêts. Ces règles changeront pour les ventes conclues après l’entrée en vigueur du livre 7 du Code civil, en 2027.
Combien vaut une maison avec de la mérule ?
Le prix d’une maison avec mérule se calcule au cas par cas, à partir de l’étendue de la contamination. Un acheteur estime d’abord la maison remise en état. Il en retire ensuite le traitement, les autres travaux et une réserve pour ce qui reste caché. Une mérule confinée à la cave pèse donc moins qu’une mérule qui a gagné planchers et charpente. Pour votre maison, notre offre chiffre ce prix sous 48 h, d’après votre description.
Faut-il nettoyer la maison avant de nous la vendre ?
Non, pas pour nous la vendre : nous achetons en l’état, sans nettoyage de votre part. Prenez ce que vous tenez à garder, et nous pouvons vider le reste à nos frais. Laissez aussi visibles les zones atteintes par la mérule, car la visite sert à vérifier leur étendue. Votre maison est encore pleine ? Voyez comment vendre une maison encombrée sans tout trier vous-même.
Que faut-il nous dire de la mérule pour recevoir une offre ?
L’adresse de la maison et l’endroit où se trouve la mérule : cave, planchers, murs ou charpente. Signalez aussi le rapport d’un spécialiste ou un arrêté de la commune, s’il en existe. Nous vous répondons par une offre sous 48 h, sans venir sur place. Vous l’acceptez ? Une seule visite suit alors, dans les 10 jours, pour vérifier la mérule.