Peut-on vendre sa maison en l’état ?
Oui, vous pouvez vendre votre maison en l’état : avec ses défauts, et sans travaux avant la vente. Vous ne promettez aucune réparation, et l’acheteur reprend la maison comme il l’a visitée.
Pour chaque Région, les notaires publient un compromis type : un modèle de contrat de vente. Ceux de la Wallonie, de Bruxelles et de la Flandre contiennent tous une clause sur l’état de la maison.
Sous arrêté du bourgmestre, la vente en l’état reste possible : voici comment vendre une maison insalubre dans ce cas. Rénover, confier la vente à une agence ou vendre tel quel ? Comparez ces voies pour vendre une maison en mauvais état.
Ce que couvre la clause « en l’état » du compromis
La clause « en l’état » du compromis vous couvre pour les défauts visibles et pour ceux que vous ignorez. Le modèle wallon prévoit que le bien sera délivré, c’est-à-dire remis, « dans son état actuel ». En signant, l’acheteur reconnaît avoir pu visiter la maison et en connaître l’état.
Pour les défauts, la clause tient en trois points.
- Le vice apparent, visible lors d’une visite : l’acheteur n’a aucun recours contre vous.
- Le vice caché, invisible à la visite : l’acheteur n’agit que s’il prouve que vous le connaissiez sans l’avoir déclaré.
- Votre déclaration : vous affirmez ne connaître aucun vice caché.
Sans cette clause, la loi vous rendrait responsable des vices cachés, même de ceux que vous ignorez. Vérifiez qu’elle figure dans votre compromis, surtout s’il ne suit pas le modèle des notaires.
En revanche, la loi ne vous tient pas pour responsable d’un défaut apparent que l’acheteur a pu voir lui-même. Lors des visites, ouvrez donc tout : cave, grenier, pièces fermées, compteurs.
Pour savoir ce qui fait un vice caché, exemples à l’appui, regardez comment vendre une maison en mauvais état.
Ce que la clause ne couvre pas : le vice que vous connaissez
La clause ne couvre pas le vice caché que vous connaissez sans l’avoir déclaré à l’acheteur. Le compromis type lui laisse alors un recours, s’il prouve que vous saviez.
Si l’acheteur apporte cette preuve, la loi lui ouvre deux voies.
- Rendre la maison, contre le remboursement du prix.
- Garder la maison, avec une baisse de prix fixée par des experts.
Vous lui devez en plus tous les dommages et intérêts, puisque vous connaissiez le vice.
Vous vendez en tant qu’entreprise, à un particulier ? Le compromis type vous fait alors répondre de tous les vices cachés, connus ou ignorés.
Signalez à l’acheteur tout ce que vous savez et qu’il ne verra pas en visitant. En voici quatre exemples.
- Une infiltration qui ne coule qu’en cas de forte pluie.
- Une cave qui prend l’eau chaque hiver.
- Une ancienne mérule, traitée puis recouverte d’un doublage.
- Un plancher qui fléchit sous un tapis.
Pour l’humidité, voyez comment vendre une maison humide, et pour la mérule, comment vendre une maison avec de la mérule.
Faites écrire ces défauts dans le compromis, comme exceptions à votre déclaration de ne connaître aucun vice caché. L’acheteur signe alors en les connaissant, et vous gardez la preuve de les avoir déclarés.
Ce que la vente en l’état ne vous épargne pas
La vente en l’état ne vous épargne pas les documents de toute vente : certificat PEB, sol, urbanisme. Pour la liste de votre Région, consultez les documents pour vendre une maison insalubre.
Trois points touchent de près une maison vendue en l’état.
- L’électricité ancienne : vendre en l’état ne vous dispense pas du contrôle de l’installation. Ce contrôle ne vise qu’une installation qui date d’avant le 1er octobre 1981, sans examen de conformité depuis. Vous remettez le rapport, puis c’est l’acheteur qui corrige les défauts relevés. Délais et dispense : voyez comment vendre une maison sans conformité électrique.
- Les travaux sans permis : l’urbanisme échappe à la clause sur l’état, car le compromis le traite à part. Dans les modèles wallon et bruxellois, vous répondez de la conformité des travaux que vous avez faits vous-même. Pour une véranda ou une annexe sans permis, voici comment vendre une maison avec une infraction urbanistique.
- Un arrêté ou des travaux imposés : le modèle wallon ne contient aucune clause pour un arrêté du bourgmestre. Demandez au notaire d’en rédiger une. Le modèle flamand, lui, invite à ajouter une clause adaptée si des travaux de sécurité ou de salubrité sont exigés.
À qui vendre sa maison en l’état ?
Pour vendre votre maison en l’état, vous avez le choix entre trois types d’acheteurs : le particulier, l’investisseur et l’acheteur direct.
- Le particulier veut habiter la maison. S’il emprunte, le compromis type peut suspendre la vente à l’accord de sa banque, dans un délai fixé en semaines. Jusque-là, vous ne savez pas si la vente aura lieu.
- L’investisseur ou le marchand de biens rénove la maison qu’il achète, pour la louer ou la revendre. Il déduit le coût des travaux de son prix.
- L’acheteur direct achète pour son compte : pas d’intermédiaire, pas de condition de crédit. Il vous donne son prix avant de venir, et sa visite vérifie l’état décrit.
Vendre en l’état avec nous
Vendre en l’état avec nous, c’est nous laisser la maison telle qu’elle est, travaux et contenu compris. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.
Décrivez-nous la maison, défauts cachés compris : ce que vous nous dites entre dans notre prix dès l’offre. Cette offre est gratuite, et vous ne la signez que si son montant vous convient. Elle reste alors soumise à notre visite. Une fois contresignée, elle engage les deux parties.
Votre accord donné, nous visitons la maison dans les 10 jours, une seule fois. Le prix est confirmé si elle est bien telle que décrite. Si elle diffère, nous vous proposons un prix ajusté. Entre cet accord et la signature chez le notaire, il s’écoule en général 5 à 8 semaines au plus vite. Besoin d’un délai plus long ? Nous attendons.
Vous ne réparez rien et n’avancez aucun frais de chantier. Quand la commune impose des travaux par arrêté, nous les reprenons à notre compte. Quant au contenu, nous pouvons nous charger du vidage, à nos frais.
La maison est encore louée ? Nous pouvons l’acheter sans attendre le départ du locataire. Notre achat ne dépend d’aucun crédit, et vous ne payez aucune commission. Les documents de vente, eux, sont pris en charge selon le dossier.
Notre prix intègre les réparations, le vidage et les défauts que seuls les travaux révèlent. C’est ce qui explique que notre offre ne soit pas tout à fait au prix du marché. Vous en lisez le montant avant notre passage. Si votre maison est insalubre, notre rachat de maison insalubre passe par ces mêmes étapes.
Questions fréquentes : vendre sa maison en l’état
Combien de temps l’acheteur a-t-il pour agir contre un vice caché ?
Un « bref délai » : la loi ne fixe aucun nombre de jours ni de mois. Sa durée dépend de la nature du vice et des usages du lieu de la vente. Le livre 7 du Code civil réforme ces règles et fixe d’autres délais. Il s’appliquera aux ventes conclues dès son entrée en vigueur, en 2027.
Le notaire vérifie-t-il l’état de la maison ?
Non. Il n’est pas tenu de visiter la maison, ni de contrôler que les travaux respectent le permis. Les renseignements de la commune sur l’urbanisme restent, eux, « théoriques ». C’est donc à vous d’informer l’acheteur de ce que vous savez.
Que se passe-t-il si la maison s’abîme entre le compromis et l’acte ?
Vous en restez responsable : le compromis type vous laisse les risques liés à la maison jusqu’à l’acte. L’acheteur ne devient propriétaire qu’à la signature de cet acte. Le modèle vous demande aussi de maintenir l’assurance incendie jusque-là.
Comment obtenir une offre rapide pour une maison vendue en l’état ?
Transmettez-nous l’adresse de la maison et la liste de ses défauts, y compris ceux qui ne se voient pas. Sans venir, nous chiffrons notre offre d’après votre description : elle vous parvient sous 48 h, gratuitement. Vous signez si le montant vous convient, puis nous ne passons qu’une fois, dans les 10 jours.