Qu’est-ce qu’une enquête de salubrité ?
Une enquête de salubrité est le contrôle officiel d’un logement, mené sur place par un agent public. Le Code wallon de l’habitation durable l’organise en Wallonie, et un arrêté du Gouvernement wallon en fixe les critères. Elle porte sur la salubrité du logement, son surpeuplement éventuel et la présence de détecteurs d’incendie.
En 2023, le SPW Logement, l’administration wallonne du logement, précisait que la salubrité n’est pas la qualité du logement. Elle vise plutôt ce qui est « tolérable ».
Pour savoir où votre logement peut échouer, passez-le au test de la maison insalubre avant la visite.
Qui demande l’enquête et qui la mène ?
Votre locataire, vous-même ou une commune peuvent demander l’enquête, puis la Région ou la commune la mène. L’arrêté wallon de procédure n’admet que trois demandeurs :
- L’occupant, en général votre locataire.
- Le titulaire d’un droit réel : vous, propriétaire, ou un usufruitier.
- La commune, quand elle n’enquête pas elle-même.
Le SPW, ou la commune compétente, peut aussi enquêter de sa propre initiative.
Si votre commune figure sur la liste des communes compétentes publiée par le SPW Logement, elle reçoit la demande. Sinon, remplissez le formulaire de demande du SPW et envoyez-le à son service Salubrité.
Pourquoi demander vous-même une enquête ? Pour faire reconnaître un logement non améliorable, par exemple. Une fois reconnu par arrêté du bourgmestre, ce logement peut garder la remise du précompte après 12 mois d’inoccupation. Vérifiez d’abord les autres conditions du précompte immobilier d’une maison inhabitable.
Comment se déroule la visite de l’enquêteur ?
La visite de l’enquêteur se déroule à une date qu’il fixe, annoncée par écrit au moins 8 jours à l’avance. Le courrier précise l’heure approximative et vous invite à y assister. Votre locataire y est invité lui aussi.
Avant la visite : ce que vous pouvez préparer
Préparez trois éléments, que l’enquêteur vérifiera.
- Les attestations de conformité électrique et gaz : sans elles, ce critère de salubrité n’est pas rempli.
- La preuve du contrôle du chauffage : l’enquêteur la réclame systématiquement.
- Un détecteur d’incendie en état de marche : la loi en impose au moins un par habitation, à vos frais.
Vous pouvez aussi envoyer des observations écrites, que vous veniez ou non. Elles doivent parvenir à l’enquêteur le jour de la visite au plus tard. Votre présence vous permet en plus de lui montrer les réparations déjà faites.
Le jour de la visite
Sur place, l’enquêteur suit une grille d’évaluation officielle.
Côté électricité, le SPW Logement citait en 2023 le tableau vétuste, l’absence de différentiel ou de mise à la terre. Pour le gaz, il décrivait les indices que guettent ses enquêteurs : suie, humidité anormale, flamme jaune au lieu de bleue.
L’enquêteur recherche également un risque de monoxyde de carbone et, s’il en trouve un, prévient aussitôt l’occupant.
Si l’occupant refuse l’accès
Si l’occupant refuse l’accès, l’enquêteur doit d’abord obtenir l’autorisation du juge de police. Votre maison est louée ? C’est l’accord de votre locataire qui compte, et non le vôtre. Si elle est vide, c’est le vôtre, comme titulaire d’un droit réel.
Le rapport d’enquête et ses conclusions
Le rapport d’enquête liste les manquements relevés, puis conclut par un avis fondé sur les définitions du Code. Le logement y reçoit une ou plusieurs de ces conclusions :
- Salubre : le logement respecte les critères minimaux de salubrité.
- Améliorable : il ne les respecte pas, mais des travaux appropriés le rendraient salubre. Leur coût et leur ampleur restent dans les limites fixées par le Gouvernement.
- Non améliorable : les travaux qui le rendraient salubre dépassent ces limites, par leur coût et leur ampleur.
- Inhabitable : hors critères, il expose ses habitants à un danger pour leur santé ou leur sécurité.
- Surpeuplé : sa structure est inadéquate, ou sa taille trop petite, pour le ménage qui l’habite.
- Adapté ou inadapté : sa configuration permet ou non d’y vivre avec le handicap d’un membre du ménage.
Côté coût, la limite est fixée à 1 000 € de travaux par mètre carré utile, hors TVA. Depuis 2020, ce plafond suit chaque 1er janvier l’indice ABEX du coût de la construction. Un manquement de minime importance n’empêche pas la conclusion « salubre », si le corriger exige des travaux disproportionnés.
En 2023, le SPW Logement donnait cet exemple : une installation électrique ou de gaz manifestement dangereuse rend le logement inhabitable. Une installation seulement potentiellement dangereuse le laisse habitable. Dans les deux cas, il reste améliorable. Pour qualifier une maison d’insalubre ou inhabitable, c’est donc ce danger pour ses occupants qui fait la différence.
Vous recevez ces conclusions, tout comme l’occupant et le bourgmestre. Ce rapport donne un avis : c’est le bourgmestre qui décide ensuite des mesures.
Après l’enquête : la décision du bourgmestre
Après l’enquête, le bourgmestre a trois mois pour prendre sa décision sur le rapport.
Sauf urgence impérieuse, vous apprenez d’abord par courrier la mesure envisagée. Dès réception, vous avez 10 jours pour envoyer vos observations écrites ou solliciter une audition. L’audition a lieu sans les autres parties, et vous pouvez vous faire assister par la personne de votre choix.
Le bourgmestre peut ensuite ordonner des travaux de réhabilitation, de restructuration ou de démolition, ou interdire toute occupation.
Vous disposez de 15 jours pour contester ces mesures par un recours au Gouvernement wallon. Pour ce recours, comme pour les travaux exécutés à vos frais et la levée, voyez ce qu’implique un arrêté d’insalubrité. Une amende, une taxe ou le précompte peuvent aussi peser sur une maison insalubre en Wallonie.
L’enquête à Bruxelles et en Flandre
À Bruxelles et en Flandre, l’enquête porte un autre nom et suit une autre procédure.
À Bruxelles : l’enquête de la DIRL
L’enquête bruxelloise revient à la DIRL, la direction régionale qui inspecte les logements. Elle n’intervient que si le logement est mis en location. Après une plainte, l’attente avant sa visite peut atteindre 4 mois. L’inspecteur passe entre 8 et 20 heures, annoncé par un recommandé au moins une semaine avant.
Une plainte fondée met à votre charge ses frais, 25 € au plus, sauf défauts manifestement dus au locataire. Le congé donné au locataire après sa plainte reste suspendu, et ne vaut que si le logement est jugé conforme. En cas de défauts, une mise en demeure suit dans les 60 jours. Sans travaux, votre maison insalubre à Bruxelles peut être interdite à la location.
En Flandre : l’enquête de conformité
Un contrôleur mène l’enquête flamande, dite de conformité ou « conformiteitsonderzoek ». Votre locataire, ou tout autre intéressé, peut saisir le bourgmestre pour faire déclarer le logement inadapté ou inhabitable. L’enquête qui suit cette demande est gratuite : la commune ne peut pas la facturer.
Sur un modèle officiel, le contrôleur classe chaque défaut par gravité. Vous recevez ensuite l’avis de l’agence flamande du logement et le rapport, puis pouvez répondre par écrit ou oralement. Une fois déclarée, la maison insalubre en Flandre entre dans un inventaire régional, puis peut être taxée.
Vendre avant ou après l’enquête de salubrité
Vendre avant ou après l’enquête est possible, et rien ne vous oblige à en demander une pour nous vendre. Pour vendre votre maison insalubre sans enquête, envoyez-nous son adresse avec une description de son état. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.
Nous la prenons en l’état, sans réparation ni nettoyage de votre part. Pleine, nous pouvons la vider à nos frais. Si une enquête est déjà annoncée, signalez-la-nous, puis transmettez-nous le rapport dès que vous le recevez.
Le bourgmestre a déjà pris un arrêté ? Si vous nous vendez, les travaux qu’il exige passent à notre charge. L’enquête vient de votre locataire ? Il n’a pas à partir pour que nous achetions. Vendre une maison insalubre avec un locataire obéit aux règles du bail : lisez-les d’abord.
Après votre accord, l’acte notarié est passé en général 5 à 8 semaines au plus vite. Nous attendons si vous avez besoin de temps. Avec ou sans enquête, les travaux entrent dans notre prix, pas tout à fait au prix du marché. Le même rachat de maison insalubre vaut à Bruxelles et en Flandre.
Questions fréquentes : enquête de salubrité
Quels critères l’enquêteur vérifie-t-il en Wallonie ?
Neuf critères, tels que le SPW les présente : stabilité, étanchéité, électricité et gaz, ventilation, éclairage naturel, sanitaires et chauffage. S’y ajoutent la structure et la taille du logement, puis la circulation sur les sols et les escaliers. Le neuvième vise l’impact du bâtiment sur la santé : monoxyde de carbone, amiante, moisissures, plomb ou radon.
Combien de temps faut-il attendre une enquête de salubrité ?
Deux à trois mois pour une enquête du SPW, d’après sa brochure, en raison du grand nombre de demandes. Si votre commune mène l’enquête, interrogez-la sur son propre délai.
Mon locataire doit-il me prévenir avant de demander une enquête ?
Oui, s’il passe par le formulaire du SPW, sauf pour un surpeuplement. Ce formulaire exige la copie du recommandé qui vous a signalé les problèmes, avec la preuve de son dépôt. Le bail s’y joint dans tous les cas. Dans le schéma de la brochure du SPW, l’enquête vient ensuite si vous ne répondez pas ou refusez les travaux. Pour une demande déposée à votre commune, renseignez-vous auprès d’elle sur les pièces à fournir.
Que faire si le rapport conclut à l’insalubrité ?
Vous avez trois voies : répondre au bourgmestre, rénover ou vendre la maison telle quelle. Si vous rénovez, le formulaire du SPW prévoit une case « enquête après travaux ». La vente, elle, reste possible avant comme après la décision du bourgmestre.
Pouvez-vous acheter ma maison avant la visite de l’enquêteur ?
Oui. Nous n’attendons aucun rapport officiel : votre description et l’adresse suffisent pour notre offre, remise sous 48 h. Après votre accord, la visite de vérification se tient sous 10 jours. L’enquête a lieu entre-temps ? Transmettez-nous le rapport. Si l’état réel s’écarte de ce que vous avez décrit, nous vous proposons un prix ajusté.