Vendre une maison en mauvais état en Belgique

Peut-on vendre une maison en mauvais état ?

Oui, vous pouvez vendre une maison en mauvais état telle qu’elle est, sans la réparer d’abord. Les notaires ont prévu ce cas dans leur compromis type, le modèle de contrat de vente qu’ils publient. La maison y est remise à l’acheteur « dans son état actuel ». Il déclare connaître cet état et avoir pu la visiter.

Deux questions se posent alors pour votre vente.

• Ce que l’acheteur doit savoir : les défauts que vous connaissez, et une éventuelle décision de la commune.
• Qui peut financer l’achat : un acheteur qui emprunte peut faire dépendre la vente de son prêt. Si la banque dit non à temps, la vente tombe.

Mauvais état ou insalubrité : la différence qui change la vente

Une maison en mauvais état n’est pas forcément insalubre, et la différence change la vente quand l’insalubrité est reconnue.

L’insalubrité se mesure à des normes fixées par chaque Région. En Wallonie, les critères de salubrité visent notamment les infiltrations par la toiture et l’humidité qui monte dans les murs. Les fissures profondes qui compromettent la stabilité y figurent aussi. Si l’humidité ou les fissures dominent, voici comment vendre une maison humide ou vendre une maison avec des fissures.

En Wallonie, certains défauts ne comptent pas, ou pas toujours.

• Les moisissures ne sont retenues qu’au-delà d’un mètre carré, dans une pièce d’habitation ou un local sanitaire. Elles doivent en outre venir d’un manquement d’étanchéité.
• Un défaut de minime importance, que seuls des travaux disproportionnés supprimeraient, laisse le logement salubre.
• La performance énergétique : ses critères ne permettent ni d’imposer des travaux, ni d’interdire d’habiter la maison.

L’insalubrité est reconnue par une décision publique : un arrêté du bourgmestre, ou à Bruxelles une interdiction de louer. Cette décision a trois conséquences pour votre vente.

• Des travaux imposés : l’arrêté peut ordonner une réparation ou une démolition, ou interdire d’occuper la maison.
• Un affichage : en Wallonie, l’arrêté d’une maison inhabitable reste affiché sur la maison jusqu’à sa levée.
• Une information à l’acheteur : à Bruxelles, l’annonce de vente signale une interdiction de louer. En Flandre, le notaire prévient l’acheteur de l’inscription à l’inventaire des logements inadaptés ou inhabitables.

Sans décision, rien de tout cela ne vous concerne. Nous achetons dans les deux cas, et sous arrêté, les travaux exigés par la commune passent à notre charge.

Si un arrêté existe déjà, voyez comment vendre une maison insalubre sous arrêté. En cas de doute sur votre maison, partez de la définition de la maison insalubre.

Vos trois options : rénover, vendre par une agence, vendre à un acheteur direct

Trois options s’offrent à vous : rénover avant de vendre, passer par une agence, ou vendre à un acheteur direct.

Rénover avant de vendre

Rénover vise un meilleur prix de vente, mais vous avancez le coût des travaux et attendez leur fin. Avant de vous lancer, estimez le coût de rénovation d’une maison insalubre. Regardez ensuite quelles primes pour rénover un logement insalubre votre Région accorde encore.

Une fois faits, ces travaux vous engagent. Dans les compromis types wallon et bruxellois, vous répondez de leur conformité urbanistique. Le modèle wallon vous fait aussi lister ceux réalisés sans permis.

Vendre par une agence

Une agence immobilière cherche l’acheteur, organise les visites et se rémunère par une commission. Elle vise le prix que le marché accorde à une maison dans cet état. Une fois le compromis signé, le modèle des notaires prévoit l’acte dans les 4 mois.

Vendre à un acheteur direct

Un acheteur direct achète pour son propre compte, sans intermédiaire ni commission. Il reprend la maison en l’état, chiffre lui-même les travaux et fixe son prix en conséquence. C’est la voie à choisir si vous ne pouvez ni avancer l’argent des travaux, ni attendre un acheteur.

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Ce que vous devez dire à l’acheteur : vices connus et clause « en l’état »

Même avec une clause « en l’état », vous devez dire à l’acheteur les vices que vous connaissez. Le Code civil impose ce devoir dès la négociation : la loi, la bonne foi et les usages en fixent l’étendue.

Un vice caché est un défaut invisible lors des visites. Il est si grave que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acheté ou aurait payé moins. La mérule, les termites ou des fondations défectueuses en sont des exemples.

Sans clause contraire, la loi vous en rend responsable même si vous ignoriez le vice. Cette règle légale vaut pour une vente signée aujourd’hui. Le livre 7 du Code civil la remplacera pour les ventes conclues après son entrée en vigueur, en 2027.

Les compromis types des notaires écartent cette responsabilité légale. L’acheteur n’y a aucun recours contre vous, que le vice soit visible ou caché. Il ne peut agir que s’il prouve que vous connaissiez le vice caché sans l’avoir déclaré. C’est donc à lui d’apporter cette preuve.

Cette exclusion de responsabilité est valable, mais elle ne vous protège pas si vous êtes de mauvaise foi. Dans ce même modèle, vous déclarez ne connaître aucun vice caché.

Le Code civil appelle dol une manœuvre volontaire qui trompe l’autre partie. Taire exprès ce que vous deviez dire peut en être une. Masquer une fissure connue sous une couche de peinture pourrait aussi en relever. L’acheteur trompé peut faire annuler la vente, à condition de prouver ce dol.

Avant de signer, notez donc par écrit les défauts que vous connaissez. Demandez au notaire de les reprendre dans le compromis. Pour vendre votre maison en l’état, relisez aussi avec lui la clause sur les vices.

Maison en ruine, à démolir ou abandonnée

Une maison en ruine, à démolir ou abandonnée se vend aussi, mais chaque cas ajoute ses propres règles.

Maison en ruine

La Nouvelle loi communale confie à la commune la réparation ou la démolition des bâtiments menaçant ruine. Le bourgmestre peut ainsi ordonner par arrêté l’une ou l’autre.

À Bruxelles, certaines ruines n’ont pas besoin de certificat PEB. Bruxelles Environnement cite une habitation délabrée sans fenêtres, ou une habitation brûlée dont la toiture a totalement disparu. En cas de doute, demandez-lui son avis, photos à l’appui. En Flandre, pour le certificat énergétique, une ruine effondrée s’examine au cas par cas, sur photos.

Même en ruine, toit effondré ou fenêtres arrachées, nous faisons une offre en l’état, d’après votre description.

Maison à démolir

En Belgique, le permis de démolir est un permis d’urbanisme, exigé à quelques dispenses près. Si l’acheteur compte démolir, voici ce qu’il en est des documents de vente.

• En Wallonie, le certificat PEB n’est pas exigé si le compromis mentionne la démolition. Il faut alors y joindre la preuve du dépôt de la demande de permis.
• À Bruxelles, le certificat PEB reste dû, même si l’acheteur prévoit de démolir.
• En Flandre, l’EPC, le certificat énergétique flamand, reste dû aussi. L’acheteur échappe en revanche à l’obligation de rénover s’il démolit dans les six ans.
• Dans les trois Régions, vous pouvez convenir avec l’acheteur de vous passer du contrôle électrique s’il démolit.

Maison abandonnée

Vide depuis plus de douze mois, une maison abandonnée peut relever des règles sur les logements inoccupés. En Wallonie, la commune peut la taxer et, à défaut, une amende administrative est possible. Bruxelles prévoit de son côté une amende, et la Flandre laisse la taxe aux communes. Pour les montants, voyez la taxe sur les logements inoccupés.

En Wallonie, la commune ou un autre opérateur peut en outre proposer de gérer la maison. Refuser sans raison peut mener à une gestion imposée, sauf si vous vendez pendant le délai de mise en demeure. Pour la vente elle-même, regardez comment vendre une maison inoccupée.

Les documents pour vendre une maison en mauvais état

Une maison en mauvais état se vend avec les mêmes documents que toute autre maison. Pour le certificat PEB, le sol et l’urbanisme, retrouvez les règles de chaque Région pour vendre une maison insalubre.

L’état de la maison joue en revanche sur trois points.

• Le contrôle électrique : un rapport négatif ne bloque pas la vente. L’acheteur a 18 mois après l’acte pour corriger les défauts et faire recontrôler l’installation.
• Le certificat PEB : sa classe, même mauvaise, figure dans toute annonce de vente. En Flandre, pour une classe E ou F, l’annonce signale aussi l’obligation de rénover de l’acheteur.
• Les preuves de l’état : rapports d’expert, devis, déclarations de sinistre. Remises à l’acheteur, ces pièces gardent la trace de ce que vous lui avez dit.

Vendre votre maison en mauvais état à un acheteur direct

Pour vendre votre maison en mauvais état à un acheteur direct, commencez par nous la décrire. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.

1. Votre description : l’adresse, l’état de la maison et ses défauts connus.
2. Notre offre : gratuite, elle est établie à distance, d’après ces informations.
3. Votre accord : si le prix vous va, vous signez l’offre. Elle reste soumise à la visite et, contresignée, engage les deux parties.
4. La visite : un seul passage, au plus tard 10 jours après votre accord. Si la maison est conforme à votre description, le prix est maintenu. En cas d’écart, nous proposons un prix ajusté.
5. L’acte chez le notaire : il suit en général 5 à 8 semaines au plus vite après votre accord. Si vous avez besoin de temps, nous attendons.

En nous vendant, vous évitez trois tâches.

• Réparer : nous achetons en l’état une maison avec une toiture à refaire, humide ou fissurée.
• Vider : nous pouvons évacuer meubles et déchets, à nos frais.
• Attendre un crédit : notre achat ne dépend d’aucun prêt.

Notre prix tient compte du chantier, du vidage et des défauts que personne n’a encore vus. Ce prix n’est donc pas tout à fait au prix du marché, mais vous le connaissez avant toute visite. Pour une maison déjà déclarée insalubre, le rachat de maison insalubre suit les mêmes étapes, travaux de l’arrêté compris.

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