Peut-on vendre une maison inondée, ou située en zone inondable ?
Oui, vous pouvez vendre une maison inondée ou en zone inondable, même sans l’avoir réparée. Les notaires publient des modèles de compromis, ce contrat que vous signez avec l’acheteur avant l’acte de vente. Ceux de Wallonie, de Bruxelles et de Flandre consacrent chacun une clause au risque d’inondation.
Trois points changent par rapport à une vente ordinaire.
- Ce que sait l’acheteur : vous lui déclarez, avant de signer, la zone inondable et les inondations passées.
- L’assurance : une indemnité encore attendue est à régler avec le notaire.
- L’état de la maison : l’eau peut laisser de l’humidité, de la mérule ou une installation électrique abîmée.
Savoir si votre maison est en zone inondable
Pour savoir si votre maison est en zone inondable, consultez la carte officielle de votre Région.
Wallonie : la carte de l’aléa d’inondation
La référence est la carte de l’aléa d’inondation, adoptée par le Gouvernement wallon le 4 mars 2021. Elle se consulte sur WalOnMap, le géoportail de la Wallonie. L’aléa, c’est-à-dire le niveau de risque, y va de très faible à élevé. Il vient du débordement d’un cours d’eau, ou du ruissellement le long d’un axe, comme un vallon sec.
Le Service public de Wallonie précise qu’une maison laissée hors zone par la carte peut quand même être inondée. Pour le territoire d’Andenne, cette carte a été annulée : renseignez-vous auprès de la ville.
Bruxelles : les cartes des inondations
Bruxelles Environnement publie les cartes des inondations. Elles montrent le risque lié aux pluies, aux cours d’eau et au refoulement des égouts en voirie. Ces cartes restent indicatives et n’ont pas de valeur réglementaire.
Flandre : les scores P et G
Chaque parcelle flamande reçoit un score P, et chaque bâtiment de plus de 25 m² un score G. Ces scores vont de A à D.
- A : aucune inondation modélisée.
- B : faible probabilité, avec le climat attendu en 2050.
- C : faible probabilité, avec le climat actuel.
- D : probabilité moyenne, avec le climat actuel.
Le rapport pour votre adresse se télécharge sur waterinfo.be.
Ce que vous devez déclarer à l’acheteur
Vous devez déclarer à l’acheteur deux choses : le risque de la zone et les inondations passées.
Le Code civil vous impose de donner, dès la négociation, les informations que la loi et la bonne foi exigent. La loi sur les assurances définit des zones à risque, exposées à des inondations répétitives et importantes. Si la maison s’y trouve, vous l’écrivez dans le contrat de vente, et le notaire le reprend dans l’acte. Ces zones sont délimitées en Wallonie et en Flandre, pas à Bruxelles. Demandez au notaire si votre maison est dans l’une d’elles.
D’autres mentions dépendent de votre Région.
- En Wallonie, tout compromis et tout acte de vente reprennent les informations urbanistiques de la maison. Elles indiquent notamment si elle est exposée à l’aléa d’inondation.
- À Bruxelles, le compromis type vous fait déclarer si la maison est en zone d’aléa, et à quel niveau.
- En Flandre, quand la maison est située, même en partie, en zone inondable, l’annonce de vente doit le signaler. Elle indique le score P, et le score G s’il existe. La même mention figure dans le compromis et dans l’acte.
Pour les dégâts que l’eau a pu cacher, les compromis types ne laissent qu’un recours à l’acheteur. Il doit prouver deux choses : vous connaissiez ces dégâts, et vous ne les avez pas déclarés. Comme pour vendre une maison en mauvais état, mieux vaut donc tout signaler.
Notez chaque inondation par écrit : sa date, la hauteur d’eau, les réparations faites. Faites joindre cette note au compromis par le notaire.
Après une inondation : assurance, indemnité et vente
Après une inondation, l’indemnité vient d’abord de votre assurance incendie.
Ce que paie l’assurance incendie
L’assurance incendie dite « risques simples » inclut obligatoirement les catastrophes naturelles, dont l’inondation et le refoulement des égouts publics. Les risques simples forment une catégorie fixée par arrêté royal : vérifiez avec votre assureur que votre contrat en relève.
Cette garantie couvre au moins les dégâts directs, ainsi que le déblaiement ou la démolition nécessaires pour reconstruire. Elle paie aussi vos frais de relogement durant l’année qui suit le sinistre, si la maison devient inhabitable.
Le contrat peut toutefois exclure deux situations qui touchent les maisons en mauvais état.
- Une construction délabrée ou en cours de démolition, sauf si c’est votre logement principal.
- Un bâtiment en travaux de transformation ou de réparation, sauf s’il est habité ou normalement habitable.
Le Fonds des calamités
Le Fonds des calamités de votre Région ne remplace pas l’assurance incendie. En Wallonie et à Bruxelles, il exclut les dégâts d’inondation aux biens rangés en risques simples. En Flandre, l’exclusion vise les dégâts aux biens privés assurables au sens de la loi sur les assurances. Dans les trois Régions, une exception existe, sous conditions, pour la personne qui a droit au revenu d’intégration.
L’indemnité au moment de vendre
Vous vendez avant d’être indemnisé ? Comme pour vendre une maison après un incendie, faites préciser par le notaire, dans le compromis, qui touchera l’indemnité.
Une aide wallonne pour neuf communes
Les neuf communes wallonnes les plus sinistrées en 2021 disposent d’une aide régionale pour acheter des biens exposés aux inondations. Votre maison est à Chaudfontaine, Esneux, Liège, Limbourg, Pepinster, Rochefort, Theux, Trooz ou Verviers ? Demandez à la commune si elle peut l’acheter.
Maison inondée devenue insalubre ou inhabitable
Une maison inondée peut devenir insalubre ou inhabitable si l’eau y laisse des défauts graves. Cette insalubrité n’est reconnue officiellement que par une décision publique.
- L’humidité : en Flandre, un logement avec des problèmes d’humidité ne peut pas être loué, faute de respecter les normes minimales. Si les murs ne sèchent pas, voici comment vendre une maison humide.
- La mérule : ce champignon du bois figure parmi les critères wallons d’insalubrité, en cas de contamination importante. S’il apparaît après l’eau, lisez comment vendre une maison avec de la mérule.
- L’électricité : posée avant le 1er octobre 1981, votre installation n’a connu aucun examen de conformité depuis ? Elle doit passer une visite de contrôle à la vente. Un rapport négatif n’empêche pas de vendre une maison sans conformité électrique.
En Wallonie, le bourgmestre peut faire évacuer une maison sinistrée, ou la déclarer insalubre ou inhabitable, par arrêté. Voyez comment se déroule ensuite la procédure pour une maison insalubre en Wallonie.
Une maison sous arrêté d’insalubrité se vend aussi : nous prenons à notre charge les travaux exigés par la commune. Pour choisir entre un particulier, les enchères et nous, comparez les manières de vendre une maison insalubre.
Nous rachetons votre maison inondée
Nous rachetons votre maison inondée dans l’état où l’eau l’a laissée. Pour une maison en zone inondable que l’eau n’a jamais atteinte, nous faisons aussi une offre. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.
- Décrivez la maison : l’adresse et, si l’eau est entrée, la date, la hauteur atteinte et les réparations déjà faites.
- Recevez notre offre : gratuite, elle repose sur votre description, sans visite préalable.
- Signez si le prix vous va : la visite reste à faire, et l’offre en dépend. Une fois contresignée, elle engage les deux parties.
- Montrez-nous la maison : une visite unique, dans un délai de 10 jours après votre accord. Elle confirme le prix si l’état décrit est exact. Un écart constaté ? Nous revoyons alors le prix et vous soumettons le montant ajusté.
- Rendez-vous chez le notaire : comptez en général 5 à 8 semaines au plus vite entre votre accord et l’acte. Il vous faut davantage de temps, pour vous reloger ou attendre l’expert ? Nous attendons.
Vous n’avez ni à sécher ni à réparer. Quant aux meubles et objets gâtés par l’eau, nous pouvons les évacuer à nos frais. Et nous n’avons besoin d’aucun crédit pour acheter.
Nous chiffrons le séchage, les réparations et les défauts que l’eau a pu cacher. Ces trois postes pèsent sur notre offre, qui n’est pas tout à fait au prix du marché. Mais vous en connaissez le montant avant même de nous ouvrir la porte. Peut-être trouverez-vous plus ailleurs, au terme de visites, de réparations et parfois d’un prêt à attendre.
Inondée ou seulement exposée, votre maison suit le parcours de tout rachat de maison insalubre, dans les trois Régions.
Questions fréquentes : vendre une maison inondée
Quelle est la perte de valeur d’une maison en zone inondable ?
La perte de valeur d’une maison en zone inondable dépend des contraintes que l’acheteur reprend avec elle. En Wallonie, le permis d’un bien en zone d’aléa peut être refusé ou assorti de conditions. Le compromis type wallon en prévient l’acheteur. En Flandre, l’annonce d’une maison au score D porte un symbole obligatoire. Pour notre offre, nous partons de votre adresse et de l’état réel de la maison.
Une fuite d’eau connue empêche-t-elle de vendre ?
Une fuite d’eau que vous connaissez est à signaler à l’acheteur avant de signer. Le compromis type vous fait déclarer qu’aucun vice caché ne vous est connu : faites-y donc mentionner la fuite. Sinon, l’acheteur qui prouve que vous la connaissiez garde un recours contre vous. À Bruxelles, une infiltration due aux installations sanitaires compte même parmi les manquements aux normes de salubrité.
Un dégât des eaux peut-il annuler une vente ?
Avant l’acte, un dégât des eaux est à votre charge. Dans les compromis types, les risques de la maison restent les vôtres jusqu’à cette signature. Gardez donc votre assurance incendie d’ici là. Le Code civil dissout de plein droit le contrat devenu totalement et définitivement inexécutable, sans faute de votre part. Pour un dégât partiel, les compromis types ne prévoient rien : faites régler ce cas par le notaire.
Que faire si ma maison est inondée ?
Si votre maison est inondée, déclarez le sinistre à votre assureur et photographiez chaque pièce touchée. Avant l’expertise, limitez-vous aux gestes nécessaires : la loi sanctionne les changements inutiles qui gênent l’estimation du dommage. Pour la cave, le contrat peut exclure les objets posés à moins de 10 cm du sol. Toute proposition d’indemnisation vous laisse au moins 5 jours ouvrables de réflexion avant de l’accepter. Un expert de votre choix peut aussi défendre votre dossier.
Que faut-il envoyer pour recevoir une offre sur une maison inondée ?
L’adresse de la maison, la date de l’inondation et l’état actuel des pièces touchées suffisent. Sous 48 h, vous recevez notre offre, calculée à distance et sans frais pour vous. Vous êtes libre de la refuser. Si vous la signez, nous passons vérifier l’état décrit dans les 10 jours, et une fois seulement.