Hériter d’une maison insalubre : vos trois options
En héritant d’une maison insalubre, vous avez trois options : la garder, la vendre ou renoncer à la succession.
- Accepter et garder la maison : vous l’habitez, la louez ou la laissez vide, à vos frais.
- Accepter et vendre la maison : en l’état, ou après des travaux que vous financez.
- Renoncer à la succession : vous ne recevez rien de ce que laisse le défunt, ni la maison ni le reste.
Avant de choisir, pesez trois éléments.
- Les travaux : habiter ou louer la maison demande en général de la remettre en état.
- Les frais d’une maison vide : précompte immobilier, assurance, et parfois une taxe ou une amende d’inoccupation.
- L’entente entre héritiers : à plusieurs, garder ou vendre la maison se décide ensemble.
Votre parent est toujours en vie et réside en maison de repos ? Il n’y a alors pas de succession : voyez comment vendre la maison d’un parent en maison de repos.
Accepter ou renoncer à la succession
Vous pouvez accepter la succession purement et simplement, c’est-à-dire sans réserve, l’accepter sous bénéfice d’inventaire, ou y renoncer. Personne n’est tenu d’accepter une succession qui lui revient.
Sous bénéfice d’inventaire, vous ne payez les dettes du défunt que dans la limite de ce que vous recevez. Ses créanciers ne peuvent pas saisir vos biens personnels.
Les délais pour choisir
La loi vous laisse trois mois à compter du décès pour faire l’inventaire. Les quarante jours pour décider suivent ces trois mois, ou la fin de l’inventaire si elle arrive avant. Pendant ces délais, on ne peut pas vous contraindre à accepter la succession.
Accepter sans rien signer
Vous pouvez aussi accepter par vos actes. C’est le cas de tout acte qui suppose forcément votre intention d’accepter, et que seul un héritier peut faire.
Les actes qui servent seulement à conserver, surveiller ou gérer provisoirement les biens ne valent pas acceptation. Encore faut-il ne pas les faire en vous présentant comme héritier.
Avant de vendre ou de vider la maison, demandez donc au notaire si ce geste vaut acceptation pour vous.
Renoncer devant notaire
La renonciation se fait par une déclaration devant notaire, dans un acte authentique qu’il établit. Elle est gratuite si les renonçants déclarent sur l’honneur que la succession, dettes déduites, ne dépasse pas 5 000 euros. Ce plafond est indexé tous les trois ans.
Si vous renoncez, votre part va à vos descendants, sinon aux autres héritiers de votre degré, sinon aux suivants. Vos enfants peuvent donc hériter de la maison à votre place, avec le même choix que vous.
Quand tous les héritiers connus renoncent, la succession est réputée vacante. Un curateur la gère alors : il dresse l’inventaire, vend les biens et paie les dettes.
Ce que coûte une maison insalubre héritée tant qu’elle n’est pas vendue
Tant qu’elle n’est pas vendue, une maison insalubre héritée entraîne des frais : précompte, assurance, parfois une taxe et des travaux.
Le précompte immobilier
Le précompte immobilier d’une maison inhabitable reste dû chaque année, et sa remise pour inoccupation dépend de la Région.
En Wallonie, la remise suppose une maison non meublée, inoccupée et sans revenu au moins 180 jours dans l’année. Cette absence de revenu doit être involontaire. L’administration ne tient pas pour involontaires la mise en vente, le manque de moyens ou un partage entre héritiers. Au-delà de douze mois, la remise s’arrête, sauf exceptions, dont celle du logement reconnu non améliorable. C’est un logement dont la mise aux normes exigerait des travaux dépassant les limites fixées par la Région.
À Bruxelles, une maison vide ne donne droit à aucune remise de précompte depuis l’exercice 2017.
En Flandre, la remise demande une maison non meublée, vide et sans revenu au moins 90 jours dans l’année. Passé douze mois, le code fiscal flamand cite notamment une succession non réglée parmi les cas admis.
La taxe ou l’amende d’inoccupation
Une maison héritée qui reste vide s’expose à la taxe sur les logements inoccupés, ou à une amende administrative.
En Wallonie, la loi présume notamment inoccupée une maison où personne n’est domicilié depuis douze mois. C’est aussi le cas d’une maison déclarée inhabitable depuis douze mois. La commune peut lever sa propre taxe. Si elle ne le fait pas, le Code wallon de l’habitation durable prévoit une amende administrative. Cette amende va de 500 à 12 500 euros par logement et par période de douze mois d’inoccupation. Elle est multipliée par le nombre d’années qui suivent le premier constat.
À Bruxelles, garder un logement vide plus de douze mois sans raison légitime, force majeure ou travaux est une infraction. L’amende vaut 500 euros par mètre de la plus longue façade, multipliés par le nombre de niveaux. Pour une maison de 4 mètres de façade sur trois niveaux, le calcul de la Région donne 6 000 euros. Ce montant augmente chaque année tant que la maison reste vide.
En Flandre, seule la commune peut taxer un logement inoccupé, si elle tient un registre. Une maison inscrite à l’inventaire des logements inadaptés ou inhabitables est en revanche taxée après douze mois d’inscription. C’est la Région qui lève cette taxe, sauf si la commune applique la sienne à sa place.
Le montant de base flamand, indexé chaque année, était de 1 300 euros en 2025, dernier montant publié. La taxe due vaut deux fois ce montant la première fois, puis augmente chaque année jusqu’à cinq fois. Une maison reçue par succession ou par testament en est toutefois exonérée, sur demande, pendant deux ans après l’acquisition.
L’assurance de la maison
Le contrat d’assurance ne s’arrête pas au décès : il passe à celui qui hérite de la maison. Si vous vendez, ne résiliez pas l’assurance avant l’acte, car les compromis types laissent les risques au vendeur jusque-là.
Les travaux d’un arrêté
Un arrêté d’insalubrité peut imposer des travaux au propriétaire. S’ils ne sont pas faits, le bourgmestre peut les faire exécuter aux frais du propriétaire. Cette possibilité existe en Wallonie et à Bruxelles, et en Flandre pour les travaux urgents d’un logement inhabitable.
Vendre une maison insalubre héritée
Pour vendre une maison insalubre héritée, il faut d’abord un acte d’hérédité, le document qui établit qui sont les héritiers. Le Code civil l’exige depuis juillet 2022 quand des héritiers veulent vendre un immeuble du défunt. Cet acte en main, vous choisissez en général comment vendre une maison insalubre en Belgique : agence, enchères ou acheteur direct.
Qui établit l’acte d’hérédité
Vous pouvez le demander à un notaire ou, à quatre conditions, au SPF Finances.
- Au moins un héritier a accepté la succession.
- La loi seule désigne les héritiers, sans testament, pacte successoral ni contrat de mariage.
- Aucun héritier n’est juridiquement incapable.
- Le décès a eu lieu après le 1er avril 2023.
Délivré par le SPF, l’acte est gratuit s’il peut être établi dans les six mois du décès. Le dossier doit alors être complet dans les cinq mois.
La déclaration de succession
Si le défunt habitait en Wallonie ou à Bruxelles, la déclaration de succession se dépose au SPF Finances. Pour un décès en Belgique, le délai est de quatre mois jour pour jour. En Flandre, la déclaration va à la Vlaamse Belastingdienst, l’administration fiscale flamande.
Une succession acceptée sous bénéfice d’inventaire
Si la succession est acceptée sous bénéfice d’inventaire, la maison ne se vend pas librement. Les héritiers doivent d’abord demander au tribunal de la famille l’autorisation de la vendre. Si un héritier est mineur ou placé sous protection, c’est le juge de paix qui l’autorise. En principe, la vente est alors publique : des enchères menées par un notaire que le tribunal désigne. Le tribunal peut préférer une vente de gré à gré, à un acheteur choisi, si l’intérêt des personnes protégées l’exige. Il peut alors fixer un prix minimum. La loi impose ces formes pour toute vente de biens de la succession : ne signez rien avant l’autorisation.
Les documents sur l’état de la maison
Remettez à l’acheteur ce que vous trouvez sur l’état de la maison : arrêté, rapport d’enquête, courriers de la commune. Cacher volontairement une information que vous deviez donner peut constituer un dol, c’est-à-dire une tromperie. L’acheteur peut alors demander l’annulation de la vente.
Plusieurs héritiers : décider ensemble
À plusieurs héritiers, chacun décide seul d’accepter ou de renoncer, mais la maison ne se vend qu’avec l’accord de tous.
Le Code civil exige l’accord de tous les copropriétaires pour vendre un bien qu’ils détiennent ensemble. Un juge peut toutefois passer outre un refus, s’il l’estime abusif.
Si l’un de vous veut garder la maison, les autres peuvent lui vendre leurs droits dans la succession. Céder ainsi ses droits vaut acceptation de la succession.
Les héritiers qui détiennent ensemble la maison forment une indivision. En Flandre, c’est cette indivision elle-même qui doit la taxe sur les logements inadaptés ou inhabitables. La Vlaamse Belastingdienst peut en réclamer la totalité à chacun de ces héritiers.
Sans accord, nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Le notaire de la succession vous indique comment en sortir. Notre offre chiffrée donne aussi à chaque héritier le même prix, sur lequel décider ensemble.
Ce que nous faisons pour les héritiers
Pour les héritiers, nous achetons la maison en l’état, pouvons la vider à nos frais et attendons s’il le faut.
- Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification : l’offre, gratuite, part de l’adresse et de votre description.
- Maison vidée par nous : comme pour vendre une maison encombrée, meubles, objets et déchets partent sans frais pour vous.
- Travaux imposés par un arrêté : c’est nous qui reprenons ceux que la commune exige.
- Délai adapté à la succession : de votre accord à l’acte, comptez en général 5 à 8 semaines au plus vite. Nous attendons sans problème si l’acte d’hérédité ou les héritiers demandent plus de temps.
- Sans commission : vous traitez avec l’acheteur lui-même, pas avec un intermédiaire.
- Sans crédit à attendre : la vente ne dépend de l’accord d’aucune banque.
Notre prix intègre ce que vous n’aurez pas à porter : le vidage, les travaux et les surprises du chantier. Il n’est donc pas tout à fait au prix du marché. Pour une maison héritée, notre rachat de maison insalubre se déroule de la même façon.
Questions fréquentes : hériter d’une maison insalubre
Quand une maison est-elle considérée comme insalubre ?
Quand elle ne remplit pas les normes minimales de salubrité fixées par la Région où elle se trouve. En Wallonie, les critères minimaux de salubrité portent notamment sur la stabilité, l’étanchéité, l’électricité, le gaz et la ventilation. À Bruxelles, les exigences du Code couvrent la sécurité, la salubrité et l’équipement du logement. En Flandre, un seul défaut grave rend le logement inadapté. S’il crée un danger direct ou des conditions de vie indignes, ce défaut le rend inhabitable. La définition de la maison insalubre varie donc d’une Région à l’autre.
Comment faire constater l’insalubrité d’une maison héritée ?
Par une enquête, qui ne se demande pas de la même façon dans chaque Région. En Wallonie, une enquête de salubrité peut être demandée par le propriétaire ou par l’occupant. Elle est confiée au Service public de Wallonie, ou à la commune si celle-ci a reçu cette compétence. Les enquêteurs dressent un rapport avec leurs constats et un avis sur l’état du logement. L’attente pour une enquête régionale peut être de deux à trois mois. À Bruxelles, seuls les logements loués ou à louer relèvent de l’inspection régionale, pas une maison héritée vide. Si le bourgmestre juge la sécurité et la salubrité publiques menacées, il peut toutefois prendre un arrêté. En Flandre, quiconque justifie d’un intérêt peut demander au bourgmestre de déclarer le logement inadapté ou inhabitable. Pour nous vendre la maison, cette démarche reste facultative : notre visite vérifie son état.
Faut-il vider une maison héritée avant de la vendre ?
Non. Nous pouvons l’acheter avec tout son contenu, que nous évacuons ensuite à nos frais. Vous évitez ainsi le tri et le débarras, souvent longs quand il faut vider une maison après un décès. Pour récupérer d’abord des papiers ou des souvenirs, demandez au notaire ce que vous pouvez emporter sans accepter la succession.
Comment obtenir rapidement une offre pour une maison héritée ?
Envoyez-nous son adresse et décrivez son état, contenu compris : nous vous adressons une offre gratuite sous 48 h. Elle se signe quand tous les héritiers acceptent le prix, puisque la vente demande leur accord à tous. Dans les 10 jours suivants, nous passons vérifier l’état de la maison. L’offre lie les deux parties dès qu’elle est contresignée. Si vous le souhaitez, faites-la d’abord relire par le notaire de la succession.