Vendre une maison avec une infraction urbanistique

Peut-on vendre une maison avec une infraction urbanistique ?

Oui, une maison avec une infraction urbanistique peut se vendre : déclarez-la à l’acheteur avant de signer. Le modèle de contrat des notaires, ou compromis type, vous demande de l’informer « d’initiative » sur l’urbanisme. Écrivez donc l’infraction dans le compromis, pour garder la preuve que l’acheteur la connaissait.

Le modèle flamand propose même une variante pour les infractions connues. Vous les y listez, et l’acheteur ne peut plus rien vous reprocher sur ces points.

L’acheteur a aussi un recours propre à l’urbanisme : à sa demande, le tribunal peut annuler la vente. Les codes de l’urbanisme wallon, bruxellois et flamand le prévoient. En Flandre, l’acheteur perd ce recours si l’acte corrige l’information et qu’il y renonce. En Wallonie et à Bruxelles, l’article qui ouvre cette annulation ne comporte pas cette exception.

Qu’est-ce qu’une infraction urbanistique ?

Une infraction urbanistique, ce sont des travaux soumis à permis, faits sans ce permis ou en s’en écartant. Pensez à une annexe, une véranda, un studio sous le toit ou une extension qui dépasse le permis.

Travaux anciens ou faits par un ancien propriétaire

Des travaux anciens, ou faits avant votre achat, peuvent encore vous concerner. Chaque Région les traite à sa manière.

En Wallonie, la présomption exclut notamment le bien classé et, sauf exception, le logement créé après le 20 août 1994.

Renseignements urbanistiques et mention à l’acte : ce que vous devez dire, par Région

Ce que vous devez dire dépend de la Région, mais partout l’acte reprend les renseignements urbanistiques de la maison.

Wallonie : le Code du développement territorial

Le Code du développement territorial, ou CoDT, impose notamment ces mentions dans le compromis comme dans l’acte.

• La zone de la parcelle au plan de secteur, la carte qui fixe l’usage des sols.
• Les permis délivrés après le 1er janvier 1977.
• Les travaux en infraction que vous avez réalisés, et le procès-verbal éventuel.
• La date des derniers travaux soumis à permis, d’après votre déclaration.

Le compromis type wallon ajoute à ces mentions la liste de vos travaux sans permis, avec leur année d’achèvement. Vous y déclarez aussi ne connaître aucune infraction commise par d’autres : si vous en connaissez une, faites-la écrire.

Si l’administration ne répond pas à temps, l’acte se signe quand même et mentionne ce défaut de réponse.

Bruxelles : le Code bruxellois de l’aménagement du territoire

Le Code bruxellois de l’aménagement du territoire, ou CoBAT, vous impose une démarche avant la mise en vente. Vous demandez à la commune les renseignements urbanistiques, avec un descriptif sommaire de la maison telle qu’elle existe. Elle répond dans les 30 jours et, pour une vente, ajoute les derniers permis et les constats d’infraction.

Ces renseignements, vous les communiquez à l’acheteur avant l’acte. Votre annonce indique aussi la « destination urbanistique licite » de la maison, c’est-à-dire son usage autorisé.

Flandre : le code flamand de l’aménagement du territoire

Le code flamand de l’aménagement du territoire, la VCRO, fixe les mentions du compromis, de l’acte et de l’annonce. Ces trois documents disent si un permis a été délivré et quelle est la destination la plus récente. Ils signalent aussi une mesure de réparation imposée ou en cours.

Dans l’acte, l’acheteur déclare avoir reçu un extrait urbanistique datant d’un an au plus. Le code ne fixe aucun délai de délivrance : demandez-le tôt à la commune.

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Régulariser avant la vente ou vendre en l’état

Vous avez deux voies : régulariser l’infraction puis vendre, ou vendre la maison en l’état, infraction déclarée.

Régulariser : obtenir après coup le permis manquant

En Wallonie, la demande de permis de régularisation se dépose avant ou après le procès-verbal de constat. S’il n’est pas suivi de poursuites du procureur, le permis accordé n’a d’effet qu’une fois payée une amende transactionnelle.

À Bruxelles, des travaux faits sans permis avant le 1er janvier 2000 relèvent d’une régularisation simplifiée. Ils doivent notamment respecter les règles de l’époque ou celles du jour de la décision. Une fois le dossier complet, avis des pompiers compris, la commune décide dans les 45 jours. Elle ne peut refuser que si les travaux ne respectent aucune des deux règles, ou si cet avis est négatif.

En Flandre, demandez à la commune quelle voie de régularisation s’ouvre à vos travaux.

Vendre en l’état : l’urbanisme garde sa propre clause

Vendre en l’état ne règle pas l’urbanisme : le compromis lui consacre une clause à part. Les modèles wallon et bruxellois vous y demandent de garantir que vos propres travaux respectent règles et permis. Une infraction de votre fait s’écrit donc en exception à cette garantie. Les défauts de la maison relèvent, eux, de la clause sur l’état. Voyez ce qu’elle couvre pour vendre votre maison en l’état.

L’infraction pèse aussi sur le prix : le modèle wallon parle d’infractions « de nature à diminuer la valeur du bien ».

Infraction et insalubrité : deux régimes différents

Infraction urbanistique et insalubrité relèvent de deux régimes différents, chacun avec ses codes et ses autorités. L’urbanisme dit ce que vous pouvez bâtir, et avec quel permis. Les codes du logement fixent les normes de salubrité : stabilité, humidité, électricité, chauffage. Une maison peut donc être salubre avec une véranda sans permis, ou insalubre avec tous ses permis.

Dans les trois compromis types, l’urbanisme et le logement ont chacun leur clause. Ce que vous déclarez pour l’un ne couvre donc pas l’autre.

Une infraction se constate par procès-verbal, puis mène à une régularisation, une amende ou un procès. L’insalubrité, elle, donne lieu à une enquête, puis parfois à un arrêté d’insalubrité du bourgmestre. Les deux se rejoignent quand une démolition s’impose. Sauf dispense, elle passe par un permis de démolir, qui relève du permis d’urbanisme.

Votre maison cumule les deux ? Nous l’achetons aussi. Avant de choisir, comparez les acheteurs possibles pour vendre une maison insalubre.

Nous rachetons votre maison avec son infraction

Votre maison, nous la rachetons avec son infraction urbanistique : vous n’avez rien à régulariser avant l’acte. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.

1. Décrivez les travaux sans permis : leur nature, leur année, le procès-verbal s’il existe, et l’adresse de la maison.
2. Lisez notre offre sous 48 h : gratuite, elle est établie sans visite, d’après votre description.
3. Donnez votre accord : si le montant vous va, signez-la, sous réserve de notre visite. Contresignée, l’offre nous engage, vous et nous.
4. Recevez-nous une seule fois : la visite a lieu sous 10 jours, à compter de votre signature. Maison conforme à votre description : prix confirmé. Si elle diffère, nous calculons un prix ajusté et vous le proposons.
5. Fixez la date de l’acte : il se signe en général 5 à 8 semaines au plus vite après l’offre signée. Plus tard si cela vous arrange : nous attendons.

Nous pouvons vider la maison nous-mêmes, à nos frais. Sous arrêté d’insalubrité, nous reprenons les travaux imposés par la commune. Les documents de la vente, renseignements urbanistiques compris, sont pris en charge selon le dossier. Ni commission, ni condition de crédit.

Dès l’offre, notre prix intègre l’infraction déclarée, comme les travaux et le vidage. Résultat : il n’est pas tout à fait au prix du marché. Infraction ou pas, ces cinq étapes valent pour tout notre rachat de maison insalubre.

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