Peut-on vendre une maison touchée par le syndrome de Diogène sans la vider ?
Oui, on peut vendre une maison touchée par le syndrome de Diogène sans la vider, avec tout son contenu. C’est ce que permet notre rachat de maison insalubre : nous achetons la maison pleine et pouvons la vider ensuite.
Une vente classique passe au contraire par des visites. Sous les objets, les candidats ne distinguent pas l’état des sols, des murs ou de l’électricité.
L’acheteur signe ensuite un compromis, le contrat qui précède l’acte chez le notaire. Les modèles des notaires lui font déclarer qu’il connaît l’état de la maison et qu’il a pu la visiter. Dans une maison pleine, cette visite ne lui en montre qu’une partie.
Qui peut vendre : la personne, un proche, un administrateur de biens
La personne peut vendre elle-même. Sinon, quelqu’un vend pour elle, avec un pouvoir précis. Il peut s’agir d’un proche muni d’une procuration, d’un mandataire ou d’un administrateur de biens. Votre proche est parti en maison de repos ? Lisez aussi comment vendre la maison d’un parent en maison de repos.
Sans mesure de protection, votre proche peut signer lui-même ou donner une procuration. Pour vendre, la procuration doit le prévoir expressément. Rédigée en termes généraux, elle permet de gérer ses biens, pas de les vendre.
Avec un mandat de protection, votre proche a confié d’avance la gestion de ses biens à un mandataire. Ce mandat de protection extrajudiciaire n’est valable que s’il est enregistré au registre central du notariat. Aucune procédure devant le juge de paix n’est nécessaire pour l’activer. Le mandataire agit dans les limites du mandat.
Avec un administrateur de biens, nommé par le juge de paix, votre proche peut être représenté. L’administrateur agit dans ce cas à sa place. Pour vendre la maison, il lui faut une autorisation spéciale du juge de paix.
En principe, la maison se vend alors en vente publique, aux enchères. Le juge peut autoriser une vente de gré à gré, directement à un acheteur, si l’intérêt de votre proche l’exige. Avant d’autoriser la vente de son logement, le juge invite votre proche à être entendu, s’il a le discernement requis.
Vous êtes l’administrateur ? Ne signez aucun compromis de vente avant d’avoir demandé cette autorisation. Pour chaque étape, voyez comment vendre une maison sous administration de biens.
Après un décès, la maison entre dans la succession, et c’est aux héritiers de décider de la vente. Certains actes d’un héritier peuvent valoir acceptation de la succession. Interrogez le notaire avant de vider ou de vendre la maison. Pour vos options et leurs délais, reportez-vous à ce qu’implique hériter d’une maison insalubre.
Ce qu’un débarras Diogène demande
Un débarras Diogène demande plus qu’une évacuation : du tri, des précautions de sécurité et un nettoyage complet.
- Le tri des papiers : pièces d’identité, relevés bancaires, contrats d’assurance, courriers de la commune. Cherchez-les dans toutes les pièces avant que rien ne quitte la maison.
- Les souvenirs et les objets de valeur : photos, lettres, bijoux, objets de famille. Sous administration de biens, la loi réserve à votre proche ses souvenirs et ses objets personnels, sauf nécessité absolue.
- La sécurité : des passages étroits, des escaliers chargés, des installations de gaz ou d’électricité qu’on ne voit plus.
- Le nettoyage : une fois les pièces vides, un nettoyage complet, parfois une désinfection.
Pour chiffrer ces postes, partez de ce qui fait le prix du nettoyage d’une maison insalubre. Avec nous, comme pour vendre une maison encombrée, vous ne triez que ce que vous gardez.
Quand la commune intervient : insalubrité, enquête, arrêté
La commune intervient par son bourgmestre, qui peut prendre un arrêté si la maison est jugée insalubre. Qui enquête, et comment, dépend de la Région.
En Wallonie, l’enquête de salubrité est régionale, ou communale quand la commune a reçu cette compétence. Le service compétent la lance de lui-même ou sur demande, du propriétaire comme de l’occupant. Sans l’accord de l’occupant, les enquêteurs n’entrent qu’avec l’autorisation d’un juge du tribunal de police. Sur leur rapport, le bourgmestre a trois mois pour ordonner, s’il le faut, des travaux, une démolition ou l’interdiction d’occuper. Si votre proche doit alors quitter la maison sans pouvoir se reloger à temps, un relogement doit lui être proposé.
À Bruxelles, c’est au nom de la sécurité et de la salubrité publiques que le bourgmestre peut prendre un arrêté. Il peut imposer des travaux, faire quitter les lieux, sur-le-champ si nécessaire, et poser des scellés. Un arrêté d’inhabitabilité est transmis sans délai au CPAS de la commune.
En Flandre, le bourgmestre peut déclarer la maison inhabitable, ou inadaptée dès un seul défaut grave. Il agit de lui-même ou sur demande, par exemple du président du CPAS ou de quiconque justifie d’un intérêt. Avant de décider, il doit entendre le propriétaire et l’occupant. Une fois déclarée, la maison est inscrite à un inventaire régional, qu’elle soit louée ou non.
On peut vendre une maison insalubre sous arrêté, mais l’acheteur doit en être informé. En Flandre, c’est le notaire qui l’en informe, au plus tard à l’acte. Les travaux que l’arrêté impose, c’est nous qui les reprenons si vous nous vendez la maison. Renseignez-vous aussi sur ce qu’un arrêté d’insalubrité change, et sur la façon de le contester.
Vendre avec discrétion
Vendre avec discrétion, c’est vendre sans annonce, sans panneau et avec une seule visite. Nous n’avons rien à publier, puisque c’est nous qui achetons.
L’intérieur de la maison ne se retrouve pas en photos sur internet. Aucun candidat ne traverse les pièces de votre proche un samedi matin.
Si la commune a déjà pris une décision, la discrétion a toutefois ses limites. En Wallonie, l’arrêté qui déclare la maison inhabitable ou interdite d’accès y reste affiché jusqu’à sa levée. En Flandre, la commune laisse toute personne qui le demande consulter la liste des logements inscrits à l’inventaire.
Nous rachetons la maison pleine, sans débarras à votre charge
Nous rachetons la maison pleine, en l’état, sans vous demander de la vider. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.
- Décrire la maison : l’adresse, son état connu, les pièces où vous n’avez pas pu entrer. Précisez qui signera la vente.
- Recevoir notre offre : gratuite et établie à distance, elle vous parvient sous 48 h.
- Signer si le prix vous convient : vous signez l’offre sous réserve de notre visite. Une fois contresignée, l’offre engage les deux parties.
- Accueillir notre visite : nous venons une fois, dans les 10 jours qui suivent votre accord. L’état correspond à votre description ? Le prix de l’offre est confirmé. S’il diffère, nous ajustons le prix et vous le soumettons.
- Passer l’acte chez le notaire : en général 5 à 8 semaines au plus vite à compter de votre accord. D’ici là, emportez ce que vous voulez garder.
- Laisser le reste : nous pouvons ensuite évacuer, à nos frais, tout ce que vous n’avez pas emporté.
Une autorisation du juge de paix à obtenir, des héritiers à réunir, un déménagement à organiser ? Nous attendons sans problème que tout soit réglé. Vous ne payez aucune commission, et aucun refus de prêt ne peut faire tomber la vente.
Notre prix tient compte de ce que nous prenons en charge : vider, nettoyer, rénover, découvrir ce que cachent les objets. Tout cela explique une offre pas tout à fait au prix du marché. Un acheteur à qui vous présentez une maison vide et remise en état peut payer davantage. Encore faut-il avancer ces frais, puis attendre les visites et, si cet acheteur emprunte, l’accord de sa banque.
Questions fréquentes : vendre une maison Diogène
Combien coûte un nettoyage du syndrome de Diogène ?
Le coût d’un nettoyage du syndrome de Diogène se fixe sur devis, en général après une visite des lieux. Il n’existe pas de tarif unique. Le montant dépend du volume à évacuer, de l’accès, du tri demandé et de la désinfection. Comparez plusieurs devis en vérifiant ce que chacun comprend, évacuation des déchets incluse. Si vous nous vendez la maison, nous pouvons la vider à nos frais : ce coût ne vous revient pas.
Faut-il signaler l’état de la maison à l’acheteur ?
Oui. Dès les premières discussions, le Code civil vous impose un devoir d’information envers l’acheteur. Avec les compromis types, il n’a de recours que pour un défaut caché que vous connaissiez sans le dire. Dites aussi ce que vous n’avez pas pu voir : une pièce fermée, un grenier inaccessible, une installation jamais testée.
Combien de temps faut-il pour vendre une maison Diogène ?
De l’acceptation de notre prix jusqu’à l’acte, il faut en général 5 à 8 semaines au plus vite. Le débarras n’allonge pas ce délai : nous pouvons vider la maison après l’acte. Sous administration de biens, l’acte attend en plus l’autorisation du juge de paix. Une demande de vente de gré à gré s’accompagne d’un projet d’acte notarié, d’une expertise et d’autres pièces. Nous attendons cette décision avant l’acte.
Pouvez-vous faire une offre sans voir l’intérieur de la maison ?
Oui. Il nous suffit de l’adresse et de ce que vous savez de la maison pour établir l’offre. Vous la recevez sous 48 h, même si certaines pièces vous restent inaccessibles. Notre unique passage sur place a lieu après votre accord sur le prix, pour vérifier votre description.