Que peut faire le propriétaire d’une maison insalubre ?
Propriétaire d’une maison insalubre, vous pouvez faire les travaux, cesser de la louer, contester la décision ou la vendre.
Faire les travaux. Une fois la maison remise aux normes, un contrôle le vérifie, puis la décision peut être levée. Si vous laissez en plan des travaux imposés, la commune peut parfois les exécuter, à vos frais. Les aides ont changé : prêts en Wallonie, primes suspendues à Bruxelles, prime flamande réduite pour les bailleurs privés. Avant de chiffrer, faites le point sur vos primes pour rénover un logement insalubre.
Cesser de louer. Sans locataire, les sanctions réservées aux bailleurs ne vous visent plus pour l’avenir. Mais si la maison reste vide douze mois, elle tombe sous les règles de l’inoccupation.
Contester. Le délai de recours est court, et dépend du texte sur lequel s’appuie la décision.
- Wallonie : 15 jours, par recommandé, contre un arrêté d’insalubrité pris sur le Code wallon.
- Flandre : 30 jours contre la déclaration d’un logement inadapté ou inhabitable.
- Bruxelles : 30 jours contre une interdiction de louer décidée par la DIRL, l’inspection régionale du logement.
Un arrêté de police, qui relève de la Nouvelle loi communale, suit d’autres règles : montrez-le vite à un avocat.
Vendre. La vente reste possible avant, pendant ou après ces procédures, même avec un locataire en place. Le Code civil vous impose alors un devoir d’information envers l’acheteur, dès les négociations. Montrez-lui l’arrêté et les défauts que vous connaissez.
Vos obligations : ce que la loi exige d’un logement
La loi exige d’un logement qu’il atteigne les normes minimales de salubrité de sa Région. À Bruxelles et en Flandre, ces normes valent pour tout logement, habité par vous ou par un locataire. En Wallonie, chaque habitation doit avoir son détecteur d’incendie, en état de marche et à votre charge. Le test en 12 questions de la définition d’une maison insalubre vous situe critère par critère.
Si vous louez : ce que le bail vous impose
En Wallonie, le décret sur le bail d’habitation vous oblige à livrer la maison en bon état de réparations. Pendant le bail, toutes les réparations vous reviennent, sauf les petites réparations locatives dues à l’usage normal. La maison louée doit aussi respecter les critères de salubrité du Code wallon.
À Bruxelles, le logement loué doit être conforme à tout moment, pas seulement au début du bail. En Flandre, sauf bail écrit d’avant 2019, le décret sur la location rend nul le bail d’un logement non conforme. Le juge constate cette nullité, et peut fixer une indemnité d’occupation. Le même décret vous oblige à assurer votre responsabilité pour l’incendie et les dégâts des eaux.
Louer une maison insalubre : interdictions et risques
Louer une maison insalubre vous expose à une sanction dans les trois Régions, mais pas dans les mêmes cas.
- Wallonie : louer une maison qu’un arrêté interdit d’occuper peut coûter 2 500 € d’amende administrative. Y laisser quelqu’un habiter expose à une amende de 5 000 €. Un permis de location est aussi exigé, notamment pour un logement collectif ou de 28 m² habitables au plus.
- Bruxelles : après enquête, louer un logement hors normes peut coûter de 2 000 à 25 000 € d’amende par logement loué.
- Flandre : même sans déclaration du bourgmestre, louer un logement non conforme est une infraction pénale. La peine peut aller jusqu’à trois ans de prison ou 200 000 € d’amende, davantage en cas d’habitude.
Avant de relouer, vérifiez quelle amende pour logement insalubre vise votre cas, et comment la contester.
Votre locataire porte plainte : ce qui se passe
Quand votre locataire porte plainte, une enquête peut suivre, puis une décision : travaux imposés ou départ des occupants. Sauf urgence, chaque Région vous laisse d’abord répondre.
En Wallonie : du recommandé à l’arrêté
Pour votre maison insalubre en Wallonie, le formulaire du SPW demande au locataire la copie de son recommandé, sauf surpeuplement. Par ce courrier, il vous signale les défauts du logement. La brochure du SPW montre la suite : sans réponse ou face à un refus des travaux, le locataire demande l’enquête.
Vous êtes invité à la visite de l’enquête de salubrité par un courrier envoyé au moins 8 jours avant. Le bourgmestre vous écrit avant de trancher, et vous laisse 10 jours pour être entendu ou répondre par écrit. S’il interdit l’occupation, une proposition de relogement est faite aux occupants sans solution, au plus tard à l’expulsion.
Après une mise en demeure restée sans suite, votre locataire peut aussi saisir le juge. Il lui demande alors soit les travaux, soit la fin du bail avec dommages et intérêts. En attendant les travaux, le juge peut baisser le loyer.
À Bruxelles : plainte à la DIRL et mise en demeure
Le locataire de votre maison insalubre à Bruxelles porte plainte à la DIRL, qui vous annonce sa visite par recommandé. Un congé donné après la plainte reste sans effet tant que l’inspection n’a pas jugé le logement conforme.
Dans les 60 jours suivant l’enquête, la DIRL vous adresse une mise en demeure. Elle fixe les travaux et leur délai, douze mois au plus. Si vous faites ces travaux à temps, vous êtes dispensé de l’amende, suspendue en attendant. Sinon, la DIRL peut interdire la location, et vos locataires doivent déménager. La commune qui les reloge peut vous en réclamer le coût, sauf exception prévue par le Code.
En Flandre : demande au bourgmestre et délai de réparation
Si vous louez une maison insalubre en Flandre, c’est au bourgmestre que le locataire demande de la déclarer inadaptée. Avant cela, la commune peut vous laisser un délai pour réparer, qui prend fin dans les 3 mois du signalement.
Le bail continue malgré la déclaration, et le loyer reste dû. Pour faire baisser ce loyer ou mettre fin au bail, votre locataire doit passer par le juge de paix. Si la commune reloge vos locataires, elle peut vous facturer les frais de déménagement, de garde des meubles et d’installation.
Vendre une maison insalubre avec un locataire reste possible malgré la plainte : son bail passe en général à l’acheteur.
Maison vide et insalubre : taxes et précompte
Une maison vide et insalubre reste taxée : précompte immobilier, puis taxe ou amende d’inoccupation.
- Wallonie : douze mois après la déclaration d’inhabitabilité, le Code présume la maison inoccupée. Votre commune peut alors la taxer ou, faute de taxe, vous infliger une amende administrative. L’administration refuse la remise du précompte quand l’inoccupation vient d’un arrêté visant un logement améliorable. « Améliorable » veut dire que sa remise aux normes reste sous les plafonds de coût et d’ampleur de la Région.
- Bruxelles : le précompte d’une maison vide reste dû, sans remise possible depuis l’exercice 2017. Après plus de 12 mois sous arrêté d’inhabitabilité ou interdiction de louer, une amende régionale peut tomber, faute de justification. Elle se compte en mètres de la plus longue façade : 500 € par mètre et par niveau.
- Flandre : après 12 mois d’inscription à l’inventaire, une taxe régionale ou communale s’applique, sauf exonération. La taxe régionale vaut d’abord deux fois un montant de base, puis jusqu’à cinq fois au fil des ans. Dernier montant de base publié : 1 300 €, pour 2025. La remise du précompte, elle, reste ouverte dès 90 jours de l’année sans occupant ni revenu. Au-delà de 12 mois de vide, vous devez prouver que ce n’est pas votre choix.
Votre commune fixe par règlement le taux et les exonérations de sa taxe sur les logements inoccupés. Demander la remise du précompte immobilier d’une maison inhabitable ne vous dispense pas de le payer en attendant.
Vendre plutôt que rénover
Vendre plutôt que rénover vous libère, dès l’acte, des travaux, des taxes à venir et du rôle de bailleur. Une amende déjà infligée, en revanche, reste à payer après la vente.
Pour nous vendre votre maison insalubre, vous n’avez besoin ni d’enquête ni d’arrêté. Une maison que personne n’a encore déclarée insalubre se rachète de la même façon.
Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification. Partout en Belgique, nous achetons votre maison en l’état, même louée. Les travaux qu’un arrêté vous impose deviennent les nôtres. Encore meublée, elle peut rester telle quelle : nous pouvons nous charger de la vider, à nos frais.
La signature chez le notaire suit votre feu vert : en général 5 à 8 semaines au plus vite. Nous attendons si vous avez besoin de temps. Notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché : avec la maison, le chantier change de mains. De votre demande à l’acte, notre rachat de maison insalubre compte six étapes.
Questions fréquentes : obligations du propriétaire d’une maison insalubre
Qui contacter, comme propriétaire, pour une maison insalubre ?
Votre commune, l’administration régionale du logement, puis un notaire ou un avocat, suivant votre démarche. En Wallonie, votre commune reçoit la demande d’enquête si elle en a la compétence, sinon c’est le SPW Logement. C’est encore au SPW que vous adressez, par recommandé, votre recours au Gouvernement wallon. À Bruxelles, la DIRL traite les logements loués : demandez-lui l’attestation qui permet de relouer un logement interdit. En Flandre, le bourgmestre lève la déclaration en vous délivrant l’attestation de conformité. Wonen in Vlaanderen, l’agence flamande du logement, reçoit votre recours au ministre. Sur votre demande, elle raye aussi la maison de l’inventaire, une fois la conformité prouvée. Pour vendre, voyez le notaire : en Flandre, il signale à l’acheteur que la maison figure à l’inventaire. Face à un arrêté de police, un avocat vous dit quel recours est ouvert.
Une maison insalubre que vous habitez peut-elle être déclarée ?
Oui, en Flandre : louée ou non, toute maison hors normes peut être déclarée inadaptée ou inhabitable par le bourgmestre. Si c’est votre résidence principale, sans autre logement, vous êtes exonéré, sur demande, de la taxe régionale. En Wallonie, le SPW ou la commune peut lancer une enquête d’initiative, même sans aucune plainte. À Bruxelles, la DIRL, inspection régionale du logement, est « uniquement compétente pour les logements bruxellois mis en location ». La Région ajoute que le bourgmestre peut agir par arrêté quand les problèmes concernent la sécurité et la salubrité publiques.
Votre maison insalubre peut-elle être louée sans votre accord ?
Oui, dans les trois Régions, un opérateur comme la commune peut la gérer et la louer à votre place. En Wallonie, ce droit vise le logement inoccupé, au terme d’une proposition, puis d’une mise en demeure. Une vente dans le délai fixé par cette mise en demeure vous épargne cette gestion. Sinon, elle dure neuf ans, parfois davantage. À Bruxelles, la gestion publique vise aussi le logement frappé d’une interdiction de louer ou d’un arrêté d’inhabitabilité. Même après une vente, les baux signés par l’opérateur s’imposent à l’acheteur. En Flandre, la commune obtient ce droit après deux ans d’inscription à l’inventaire, si vous n’habitez pas le logement.
Comment obtenir notre offre si vous ne voulez plus assumer ces obligations ?
Envoyez l’adresse de la maison, puis décrivez son état, son bail éventuel et les décisions reçues. Nous chiffrons la maison à distance, gratuitement : l’offre vous est remise sous 48 h. Vous l’acceptez ? Votre signature reste alors soumise à notre visite de vérification. Cette visite unique a lieu dans les 10 jours.