Vendre une maison sous administration de biens

Peut-on vendre une maison sous administration de biens ?

Oui, une maison sous administration de biens peut se vendre, si le juge de paix l’autorise spécialement. L’administration de biens est une protection décidée par ce juge. Elle vise un majeur que son état de santé empêche de gérer ses biens, en tout ou en partie. On dit parfois « tutelle », mais pour un majeur, le Code civil parle d’administration.

Une vente signée par l’administrateur sans cette autorisation est nulle de droit. Seuls votre proche ou un administrateur ad hoc, désigné à cette fin, peuvent invoquer cette nullité.

Votre proche n’a pas d’administrateur ? Une procuration ou un mandat de protection suffit parfois. Ces deux voies servent souvent à vendre la maison d’un parent en maison de repos.

Qui décide : l’administrateur, le juge de paix, la personne protégée

L’administrateur demande la vente, le juge l’autorise ou non, et la personne protégée y est associée autant que possible.

Tout part de l’ordonnance, la décision qui a placé votre proche sous protection. Le juge y dit expressément si votre proche peut encore vendre ses biens. S’il ne le peut plus, l’ordonnance prévoit l’une de ces deux formules.

• L’assistance : votre proche signe lui-même, et l’administrateur cosigne l’acte avec lui, sauf autre modalité fixée par le juge. C’est la formule retenue quand l’ordonnance ne précise rien.
• La représentation : l’administrateur signe à la place de votre proche, avec l’autorisation spéciale du juge.

En cas d’assistance, demandez au notaire les formalités à remplir.

Chacun a ensuite son rôle dans la vente.

• L’administrateur des biens gère le patrimoine en bon père de famille, c’est-à-dire avec prudence. Il introduit la demande et informe votre proche de ses actes.
• Le juge de paix décide si la vente s’impose, et sous quelle forme. Il désigne aussi le notaire.
• La personne protégée peut s’appuyer sur sa personne de confiance, un intermédiaire entre elle et l’administrateur. Celle-ci exprime l’avis de votre proche quand il n’est plus en mesure de le donner.

La procédure d’autorisation

La procédure d’autorisation suit quatre étapes, de la requête de l’administrateur à la décision du juge de paix.

1. La requête : c’est la demande écrite au juge. L’administrateur l’introduit en ligne, par le registre central de la protection des personnes. S’il n’y est pas inscrit, il la dépose au greffe ou l’y envoie par recommandé.
2. Les convocations : les autres propriétaires de la maison, s’il y en a, sont appelés à la procédure. Les créanciers qui ont une hypothèque ou une saisie sur elle le sont aussi. Seule exception : la vente publique d’une maison qui appartient en totalité à votre proche.
3. L’audience : l’administrateur y est convoqué s’il l’a demandé dans sa requête. En vente de gré à gré, le juge peut faire comparaître les futures parties à l’acte, dont l’acheteur.
4. L’ordonnance : le juge autorise la vente, publique ou de gré à gré, ou la refuse.

La vente publique, voie normale

Normalement, la maison passe en vente publique, c’est-à-dire aux enchères chez un notaire. Le législateur y voit l’intérêt de votre proche, puisqu’elle va au plus offrant, devant assez d’amateurs. Le juge désigne ce notaire, qui lui soumet ses conditions de vente.

La vente de gré à gré, sans enchères

Vendre à un acheteur choisi, sans enchères, demande une autorisation de vente de gré à gré. Le juge l’accorde si l’intérêt de votre proche l’exige. À vous de montrer en quoi cette vente le sert mieux que des enchères. Le juge motive sa décision et peut fixer un prix minimum. La vente se signe ensuite chez le notaire désigné, conformément au projet d’acte admis par le juge, prix compris.

Le logement de la personne protégée

Le logement de la personne protégée doit rester à sa disposition le plus longtemps possible. Les meubles qui le garnissent suivent la même règle. S’en défaire exige l’accord du juge de paix, quand cela devient nécessaire ou sert l’intérêt de votre proche. Une longue hospitalisation ou une absence durable en sont les cas typiques.

Avant de l’accorder, le juge propose à votre proche et à sa personne de confiance de donner leur avis. Votre proche n’y est invité que s’il garde le discernement nécessaire.

Le guide des administrateurs familiaux donne d’autres raisons de vendre. La maison peut ne plus se louer, risquer de se dégrader ou coûter trop cher à rénover. Souvent, la vente sert aussi à payer les frais de santé et de maison de repos de votre proche. Si elle est devenue insalubre, la maison reste vendable en l’état : voyez comment vendre une maison insalubre.

Les souvenirs, les meubles et les objets personnels

Les souvenirs et objets personnels de votre proche ne se vendent pas, sauf nécessité absolue. Ils restent à sa disposition jusqu’à la fin de la mesure de protection. Même de peu de valeur, ils ne se cèdent qu’avec une autorisation spéciale du juge. Le reste du mobilier demande aussi son accord, sauf les objets de rebut, sans valeur.

Avant tout débarras, prenez trois précautions.

• Mettre de côté les albums, les lettres, les papiers et les objets auxquels votre proche tient.
• Les garder pour lui, dans sa chambre de maison de repos ou chez un membre de la famille.
• Citer les meubles dans la requête, pour que le juge se prononce aussi sur leur sort.

Maison très encombrée ? Le tri se prépare comme pour vendre la maison d’une personne atteinte du syndrome de Diogène.

Délais et pièces de la demande

Les pièces et les délais de la demande dépendent de la forme de vente. L’administrateur joint quatre documents à sa requête en vente de gré à gré.

1. Un projet d’acte de vente, rédigé par un notaire : le texte de la vente, avec l’acheteur et le prix.
2. Un rapport d’expertise : l’expert désigné par ce même notaire y estime la valeur de la maison.
3. Un certificat hypothécaire du SPF Finances : il relève les hypothèques et les saisies inscrites sur la maison.
4. Le résultat d’une recherche au Registre des gages, si besoin : ce registre recense des garanties de créanciers.

Côté délais, les convocations partent au moins huit jours avant l’audience. Prévoyez aussi le temps que prennent le projet d’acte et l’expertise. Pour la date de l’audience, renseignez-vous au greffe de la justice de paix.

Notre offre pour une maison sous administration de biens

Pour une maison sous administration de biens, nous faisons une offre en l’état et suivons le rythme de la procédure. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.

• Le prix proposé : chiffré gratuitement à distance, sur votre description de la maison, de son état et de son contenu. Le notaire peut s’appuyer sur notre offre pour rédiger le projet d’acte.
• La visite : une seule, au cours des 10 jours suivant l’accord sur le prix. Si l’état correspond à ce qui a été décrit, le prix reste celui de l’offre. Sinon, nous vous soumettons un prix revu.
• L’acte : chez le notaire désigné, en général 5 à 8 semaines au plus vite une fois l’autorisation obtenue. Si la procédure dure plus longtemps, nous attendons.

Comme la vente suivra le projet d’acte admis, le prix présenté au juge doit être définitif. Notre offre, elle, engage les deux parties une fois contresignée. Nous faisons donc notre visite avant la requête : le prix soumis au juge est déjà vérifié. Notre offre ne remplace pas l’autorisation du juge, et sa décision ne dépend pas de nous.

• Le contenu : à nos frais, nous pouvons vider la maison, en respectant ce que la loi réserve à votre proche.
• Un arrêté du bourgmestre : nous reprenons les travaux qu’il impose.
• Ni commission ni condition de crédit : aucun prêt bancaire à attendre.

Pour le reste, la vente se déroule comme notre rachat de maison insalubre. Notre offre intègre les travaux, le vidage et les défauts que le chantier peut révéler. Voilà pourquoi elle n’est pas tout à fait au prix du marché.