Peut-on vendre une maison sur un sol pollué ?
Oui, une maison sur un sol pollué peut se vendre, si l’acheteur reçoit le document du sol avant de signer. Les compromis types, les contrats modèles des notaires, prévoient même la vente d’un terrain à assainir.
En Wallonie, l’extrait du sol peut classer votre terrain « potentiellement pollué ». Une pollution y est alors suspectée, après un accident ou une activité à risque, sans analyse qui la confirme.
Les règles sur le sol visent aussi votre maison, pas seulement le jardin. Pour la loi, le terrain inclut les constructions, en Wallonie comme à Bruxelles et en Flandre.
L’attestation ou l’extrait du sol à la vente, par Région
À la vente, chaque Région exige son document du sol : extrait, attestation du sol ou bodemattest. Vous le demandez, puis le communiquez à l’acheteur avant la signature. Il s’ajoute aux autres papiers pour vendre une maison insalubre : certificat PEB, urbanisme, contrôle électrique.
| Wallonie | Bruxelles | Flandre | |
|---|---|---|---|
| Document | Extrait conforme de la banque de données de l’état des sols | Attestation du sol | Bodemattest, l’attestation du sol flamande |
| Délivré par | L’administration wallonne | Bruxelles Environnement | L’OVAM |
| Délai de délivrance | Aussitôt en ligne, après paiement, ou 15 jours par recommandé | 20 jours | 14 jours, ou 60 si le terrain figure déjà au registre de l’OVAM |
| Remis à l’acheteur | Avant le compromis, extrait de moins d’un an | Avant l’offre, le compromis ou l’acte | Avant le compromis |
Wallonie : l’extrait conforme de la banque de données de l’état des sols
En Wallonie, vous demandez pour chaque parcelle un extrait conforme de la banque de données de l’état des sols. Cette banque, la BDES, recense les données sur le sol de toutes les parcelles de Wallonie. L’extrait peut signaler une activité à risque, une pollution avérée ou suspectée, ou une étude déjà menée.
Vous informez aussitôt l’acheteur du contenu de l’extrait. Le compromis et l’acte reprennent cet extrait, daté de moins d’un an, et vos déclarations. Le modèle wallon vous fait aussi déclarer une activité polluante passée, ou une analyse du sol exigée par les autorités. Sa clause sur le sol ne vaut que pour une parcelle qui ne relève d’aucune catégorie de la BDES. Si la vôtre figure dans l’une d’elles, demandez au notaire une rédaction adaptée.
Bruxelles : l’attestation du sol
C’est Bruxelles Environnement qui vous délivre l’attestation du sol, dans les 20 jours suivant votre demande. Vous la transmettez à l’acheteur avant de conclure l’offre, le compromis ou l’acte.
L’offre ou le compromis peut aussi dépendre de la remise de l’attestation, voire de l’étude et du traitement du sol.
Flandre : le bodemattest
En Flandre, vous demandez le bodemattest à l’OVAM, la société publique flamande des déchets. Il reprend ce que le registre de l’OVAM contient de plus récent sur votre terrain.
Vous en communiquez le contenu à l’acheteur avant de conclure le compromis. Ce contrat le reprend, tout comme l’acte. Le compromis type flamand le rappelle : une attestation vierge ne prouve pas l’absence de pollution.
Que faire si l’attestation signale une pollution
Si l’attestation signale une pollution, montrez-la à l’acheteur, puis vérifiez si votre Région impose une étude avant la vente.
Les études imposées avant la vente
Des études sont imposées avant la vente à Bruxelles et en Flandre, pour certains terrains seulement.
En Wallonie, le décret sur les sols impose une étude d’orientation, un premier examen du sol, dans des cas précis. Ce sont certains permis, la fin d’une activité à risque, un dommage causé au sol ou une décision de l’administration. La vente n’en fait pas partie. Si une décision de l’administration vous vise déjà, le compromis dit si vos obligations vous restent ou passent à l’acheteur.
À Bruxelles, l’inventaire de l’état du sol est le registre régional des données sur la pollution. Une parcelle en catégorie 0 y est considérée comme potentiellement polluée. Sauf exception, son propriétaire fait alors réaliser à sa charge une reconnaissance de l’état du sol avant la vente. Cette étude recherche une pollution éventuelle. Si une pollution doit être traitée, le traitement a lieu en principe avant la vente. La vente peut toutefois le précéder si le responsable du traitement s’engage sur un calendrier approuvé par Bruxelles Environnement. Une garantie financière couvre alors cet engagement.
En Flandre, une « risicogrond » est un terrain qui accueille ou a accueilli une installation à risque. Il ne se vend qu’après une reconnaissance d’orientation, un premier examen du sol transmis à l’OVAM. L’OVAM peut ensuite exiger une reconnaissance descriptive, plus poussée, avant la vente. Si la pollution dépasse les normes d’assainissement, trois conditions précèdent la vente :
- Un projet d’assainissement déclaré conforme par l’OVAM.
- Votre engagement envers l’OVAM de réaliser l’assainissement.
- Une garantie financière qui couvre cet engagement.
Une pollution ancienne ne les impose que si elle est grave. Le propriétaire qui n’a pas causé la pollution peut, à certaines conditions, en être dispensé par l’OVAM. Il le demande avant la vente.
Qui paie l’étude et l’assainissement
Qui paie l’étude et l’assainissement dépend d’abord de la personne qui a causé la pollution. À Bruxelles comme en Flandre, c’est cette personne qui répond des frais. En Wallonie, l’administration désigne d’abord l’auteur de la pollution, puis l’exploitant. À défaut, elle se tourne vers celui qui détient un droit comme l’usufruit, sinon vers le propriétaire.
Entre l’acheteur et vous, le partage se négocie. Le décret wallon permet aux parties de convenir entre elles d’autres modalités. Le compromis type bruxellois prévoit deux options : le traitement reste à votre charge, ou il passe à l’acheteur. Pour le coût, demandez un devis à un expert agréé en pollution du sol.
Sol pollué et vice caché
Un sol pollué peut être un vice caché : un défaut invisible qui aurait fait renoncer l’acheteur, ou payer moins. Si le document du sol révèle la pollution avant la signature, l’acheteur achète en la connaissant. Les compromis types excluent ses recours, sauf s’il prouve que vous connaissiez un vice caché sans l’avoir déclaré.
Votre devoir d’information va plus loin que ce document. Signalez donc à l’acheteur une fuite de citerne ou une ancienne activité sur le terrain. Cette obligation demeure même pour vendre votre maison en l’état ou vendre une maison en mauvais état.
Vendre en l’état avec un sol pollué : notre rachat
Pour vendre en l’état avec un sol pollué, proposez-nous la maison : nous la chiffrons telle quelle. Offre sous 48 h, puis une seule visite de vérification.
- Ce que vous nous envoyez : l’adresse, l’état de la maison et le document du sol, si vous l’avez.
- Notre prix : chiffré à distance, sans frais pour vous, il arrive sous 48 h. Si vous l’acceptez, vous signez l’offre sous la seule réserve de notre visite. Avec notre contresignature, elle engage les deux parties.
- Notre visite : une seule, sous 10 jours à partir de votre acceptation du prix. Si vos indications se confirment sur place, le montant reste le même. Sinon, nous vous proposons un nouveau prix, ajusté à l’état réel.
- L’acte : chez votre notaire, nous signons en général 5 à 8 semaines au plus vite après votre accord. Une date plus lointaine vous convient mieux ? Nous patientons.
Une étude ou un assainissement s’impose avant la vente, à Bruxelles ou en Flandre ? Signalez-le-nous dès votre demande. Nous étudions aussi ces maisons, au cas par cas : tout dépend du coût de la remise en état. Les documents de la vente sont, eux, pris en charge selon le dossier. Votre maison est aussi insalubre, pleine ou louée ? Notre rachat de maison insalubre couvre ces cas, travaux d’un arrêté compris.
Notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. L’état de la maison et du terrain pèse sur son montant.
Questions fréquentes : vendre une maison sur un sol pollué
Combien coûte l’extrait du sol en Wallonie ?
L’extrait conforme coûte 30 euros pour une parcelle, plus 10 euros par parcelle supplémentaire de la même demande. L’envoi par recommandé ajoute 10 euros. Ce droit de dossier est plafonné à 320 euros. Au compromis, l’extrait doit dater de moins d’un an.
Une citerne à mazout peut-elle polluer le sol de la maison ?
Oui, si elle fuit. À Bruxelles, la plaque rouge posée au contrôle signale une présomption de pollution. Une fuite avérée y impose une reconnaissance de l’état du sol par un expert agréé. En Wallonie, la fuite d’une citerne d’au moins 3 000 litres dans le sous-sol se signale immédiatement à l’autorité. Contrôles, plaques et mise hors service : voyez comment vendre une maison avec une citerne à mazout.
L’acheteur peut-il faire annuler la vente à cause du sol ?
Oui, dans les trois Régions, si les règles du sol n’ont pas été suivies. En Wallonie, si les mentions du sol manquent, l’acheteur d’un terrain noté pollué ou potentiellement pollué peut demander la nullité. Il perd ce droit si tout est réglé avant l’acte et que l’acte mentionne sa renonciation. À Bruxelles, il peut la demander si l’attestation, l’étude ou le traitement imposés ont manqué, sauf renonciation dans l’acte. En Flandre, il peut faire annuler une vente conclue sans respecter le décret. Ce droit tombe s’il a reçu le bodemattest le plus récent et y renonce dans l’acte.
Faut-il attendre le document du sol pour demander notre offre ?
Non. Écrivez-nous avec ce que vous savez du terrain : ancienne activité, citerne, document déjà reçu. Notre prix, chiffré à distance, vous parvient sous 48 h. Le document du sol se demande ensuite, avant l’acte.